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Räumung der Wohnung: Was Mieter jetzt wissen müssen
Fachbeitrag im Miet- & Wohnungseigentumsrecht
Was bedeutet eine Räumung der Wohnung für mich als Mieter?
Eine Wohnungsräumung liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher zurückerlangen will. Dies ist nur zulässig, wenn:
-
das Mietverhältnis wirksam gekündigt wurde,
-
eine Räumungsklage erfolgreich durchgeführt wurde und
-
ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt.
Ohne gerichtlichen Titel darf der Vermieter die Wohnung nicht räumen.
Was bedeutet die Räumung der Wohnung für den Mieter?
Kündigung wegen Mietrückständen
Eine fristlose Kündigung kann vor allem dann ausgesprochen werden, wenn:
-
zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten vollständig oder in erheblichem Maße nicht gezahlt wurden
-
sich Mietrückstände über einen längeren Zeitraum angesammelt haben
Auch dauerhaft verspätete Zahlungen können in Einzelfällen kündigungsrelevant sein.
Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses
Unabhängig von Mietrückständen kann eine ordentliche Kündigung ausgesprechen werden, etwa in folgenden Fällen:
-
berechtigtem Eigenbedarf
-
wirtschaftlicher Verwertung
-
erheblichen Vertragsverletzungen
In diesen Fällen kann der Mieter unter Umständen Widerspruch wegen sozialer Härte einlegen.
Räumung nach erfolgreicher Räumungsklage
Eine tatsächliche Räumung erfolgt ausschließlich nach Abschluss eines gerichtlichen Verfahrens.
Ablauf einer Wohnungsräumung aus der Sicht des Mieters
Kündigung durch den Vermieter
Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen und muss sowohl formell als auch inhaltlich wirksam sein. In der Praxis erweisen sich viele Kündigungen als rechtlich angreifbar.
Erhebung der Räumungsklage
Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, kann der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht Räumungsklage erheben. Dem Mieter wird anschließend Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben.
Gerichtliche Entscheidung
Erst durch ein gerichtliches Urteil oder einen gerichtlich protokollierten Vergleich erhält der Vermieter einen vollstreckbaren Räumungstitel.
Ankündigung der Zwangsräumung
Der Gerichtsvollzieher teilt den Räumungstermin schriftlich mit. Zwischen der Ankündigung und der tatsächlichen Räumung liegt in der Regel ein erheblicher Zeitraum.
Durchführung der Räumung
Abhängig von der Art der Zwangsvollstreckung werden die Möbel entweder eingelagert oder verbleiben – etwa im Rahmen der sogenannten Berliner Räumung – in der Wohnung.
Rechte des Mieters bei bevorstehender Räumung
Verbot der Selbstjustiz
Es ist dem Vermieter untersagt, ohne gerichtlichen Titel:
- Schlösser auszutauschen
- Versorgungseinrichtungen zu sperren
- Möbel zu entfernen
- eigenmächtig Besitz auszuüben
Solche Maßnahmen können zivil- und strafrechtliche Folgen nach sich ziehen.
Widerspruch wegen sozialer Härte
Ein Widerspruch gegen die Kündigung ist insbesondere in folgenden Fällen möglich:
- schwerer Erkrankung
- Schwangerschaft
- hohem Lebensalter
- fehlenden Möglichkeiten, einen Ersatzwohnraum zu beschaffen
Antrag auf Vollstreckungsschutz
Wenn der Räumungstermin unmittelbar bevorsteht, kann ich beim Vollstreckungsgericht Vollstreckungsschutz beantragen, beispielsweise bei:
- drohender Wohnungslosigkeit
- schwerwiegenden gesundheitlichen Belastungen
- unverschuldeten Umzugsproblemen
Dieser Schutz kann die Räumung zeitlich hinauszögern.
Schonfristzahlung bei Mietrückständen
Wurde das Mietverhältnis aufgrund von Mietschulden fristlos gekündigt, kann diese Kündigung durch die vollständige Zahlung aller Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage geheilt werden.
Rechtlich entscheidend ist jedoch:
Die Schonfristzahlung beseitigt ausschließlich die außerordentliche fristlose Kündigung.
Eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt in der Regel auch nach der Zahlung wirksam und kann das Mietverhältnis weiterhin beenden.
Empfehlungen für das Verhalten von Mietern
1. Keine vorschnellen Entscheidungen treffen
Eine Kündigung oder Räumungsandrohung führt nicht automatisch zu einem sofortigen Auszug. Erst ein gerichtlicher Räumungstitel berechtigt zur Räumung.
2. Unterlagen vollständig bereithalten
Für die Prüfung des Falls sollten alle mietrelevanten Dokumente vollständig vorliegen, insbesondere Mietvertrag, Kündigung, Abmahnungen und Zahlungsnachweise.
3. Schriftlich kommunizieren
Der Kontakt mit dem Vermieter sollte vorzugsweise schriftlich erfolgen, um spätere Nachweisprobleme zu vermeiden.
4. Fristen ernst nehmen
Gerichtliche Fristen sind strikt einzuhalten. Versäumnisse können das Verfahren erheblich beschleunigen.
5. Rechtliche Optionen abwägen
Je nach Situation können etwa ein Härteeinwand, eine Schonfristzahlung oder Vollstreckungsschutz in Betracht kommen.
6. Rechtzeitig Beratung einholen
Frühe rechtliche Unterstützung hilft, Risiken realistisch einzuschätzen und Fehler zu vermeiden.
Bei einer drohenden Räumung ist zügiges Handeln von großer Bedeutung. Ich berate Sie hinsichtlich Ihrer Rechte und Handlungsmöglichkeiten im Räumungsverfahren.
FAQs – Oft gestellte Fragen zur Wohnungsräumung
Nein. Eine Kündigung verpflichtet Sie nicht dazu, unverzüglich auszuziehen. Eine Wohnungsräumung ist erst dann zulässig, wenn ein Gericht eine Räumungsklage bestätigt hat und ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt.
Nein. Der Vermieter darf die Wohnung ohne einen gerichtlichen Räumungstitel nicht räumen lassen. Eigenmächtige Handlungen, wie das Austauschen von Schlössern, sind rechtswidrig.
Ein Gerichtsvollzieher ist berechtigt, die Wohnung nur zu räumen, wenn ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Räumungstermin ordnungsgemäß angekündigt wurde.
Ein Räumungsverfahren kann oftmals mehrere Monate in Anspruch nehmen. Zwischen der Kündigung und der tatsächlichen Räumung vergehen häufig sechs bis achtzehn Monate, abhängig von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls.
Ja. Abhängig von der jeweiligen Situation könnten Maßnahmen wie ein Widerspruch aufgrund sozialer Härte, eine Schonfristzahlung oder ein Antrag auf Vollstreckungsschutz relevant sein.
Eine fristlose Kündigung aufgrund von Mietschulden kann durch die vollständige Begleichung der Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage rückgängig gemacht werden.
Nein. Die Schonfristzahlung hebt lediglich die fristlose Kündigung auf. Eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt in der Regel auch nach der Zahlung weiterhin wirksam.
In der Regel wird der Hausrat eingelagert. Sie haben die Möglichkeit, ihn gegen Erstattung der Lager- und Räumungskosten wieder zurückzufordern. Bei der sogenannten Berliner Räumung bleibt der Hausrat in der Wohnung zurück.
Mit dem Vollstreckungsschutz habe ich die Möglichkeit, die Räumung zeitlich zu verzögern, wenn Ihnen durch die sofortige Räumung unzumutbare Nachteile entstehen, wie beispielsweise Wohnungslosigkeit oder erhebliche gesundheitliche Risiken.
Im Allgemeinen ist die unterlegene Partei für die Kosten des Verfahrens verantwortlich. Hierzu zählen die Gerichts-, Anwalts- und Räumungskosten. Ich empfehle, das Kostenrisiko frühzeitig zu evaluieren.