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Kanzlei Heilmann - Ihr Weg zum Rechtserfolg
Rechtsanwalt für Miet- & Wohnungseigentumsrecht in Dresden
Vertrauensvolle Mandantenbetreuung und individuelle Lösungen
Das Mietrecht betrifft jeden.
Das Mietrecht betrifft jeden.
Das Miet- und Wohnungseigentumsrecht umfasst alle Rechtsnormen, die sich unmittelbar oder mittelbar auf Miete, Pacht und Wohnungseigentum beziehen.
Das Mietrecht umfasst im Wesentlichen das Wohnraummietrecht und das Gewerberaummietrecht. Dabei kann zwischen Mietern und Wohnungseigentümern bzw. deren beauftragten Verwaltern zu Meinungsverschiedenheiten kommen. Dabei geht es in der Regel um Kündigungen, Mängel an der Mietsache und deren Beseitigung, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungen, bauliche Maßnahmen, Kaution und Reparaturen.
Davon zu trennen ist das Wohnungseigentumsrecht, in dem es vor allem um die Klärung von Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander geht. Anfechtungsklagen, Streitigkeiten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und einzelnen Wohnungseigentümern über die Durchsetzung von Hausgeldansprüchen, Instandhaltungsrücklagen und Verwaltervergütungen sind hier die üblichen Problemstellungen.
Für Ihren individuellen Einzelfall erbringe ich Rechtsberatung nur im Rahmen eines verbindlichen Beratungsauftrages, d.h. auf der Grundlage vorheriger vollständiger Informationen durch Sie und gegen Entgelt.
Gerne können Sie vorab unverbindlich und kostenlos bei mir anfragen, was eine Beratung oder sonstige Dienstleistung kosten würde, um sich ein entscheidungsfähiges Bild zu machen.
Was wird alles abgedeckt?
Das Mietrecht ist ein umfangreiches und komplexes Rechtsgebiet. Es befasst sich hauptsächlich mit dem Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter. Der Vermieter verpflichtet sich gegen Entlohnung, dem Mieter das Mietobjekt für eine bestimmte oder unbegrenzte Zeit zu überlassen. Der Mieter wird in diesem Fall zum Besitzer des Objekts, während der Vermieter Eigentümer bleibt. Die gesetzlichen Regelungen zum Mietvertrag sind in § 535 bis § 597 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegt. Grundsätzlich ist es möglich, fast alles zu vermieten. In diesem Artikel werden das Mietrecht bei Wohn- und Gewerberaummietverhältnissen behandelt. Die Unterscheidung zwischen Wohn- und Gewerberaum ist hierbei entscheidend. Neben dem Mietverhältnis gibt es auch rechtliche Fragen in anderen Bereichen, wie dem Maklerrecht sowie Fragen zum Wohnungseigentum, Verfahrens- und Vollstreckungsrecht. Ich biete Ihnen meine Hilfe bei der Gestaltung Ihres Mietvertrags an, um ihn gerichtsfest zu machen oder spezielle Bestimmungen zu vereinbaren.
Spezifische Aspekte bei der Vermietung von Wohnräumen
Im Mietverhältnis für Wohnraum genießt der Mieter besonderen Mieterschutz. Nach Artikel 14 Absatz 1 Satz 1 des Grundgesetzes (GG) ist sein Besitz an der Wohnung verfassungsrechtlich geschützt. Das bedeutet, dass er im Allgemeinen niemanden, einschließlich dem Eigentümer, in die Wohnung lassen muss. Der Vermieter ist auch in seinem Kündigungsrecht eingeschränkt, da die Kündigungsfrist normalerweise 3 Monate beträgt und nicht zum Nachteil des Mieters verlängert werden kann.
Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich jedoch, je länger der Mietvertrag besteht. Es gibt jedoch bestimmte Fälle, in denen der Vermieter ein besonderes Kündigungsrecht hat, zum Beispiel bei Zahlungsverzug seitens des Mieters. Die vereinbarte Monatsmiete, auch Mietzins genannt, ist am dritten Tag nach Monatsbeginn fällig. Die Höhe der Miete wird von den Parteien selbst in ihrem Mietvertrag festgelegt. Der Vermieter hat jedoch das Recht auf eine Mieterhöhung, die jedoch nur innerhalb der gesetzlich erlaubten Grenzen erfolgen darf, in der Regel durch eine Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete, die sich in Städten oft an dem kommunalen Mietspiegel orientiert.
Das Recht des Vermieters, die Miete zu erhöhen, muss gewisse Grenzen einhalten und darf höchstens alle 3 Jahre erfolgen. Der Mieter hingegen kann keine Mietminderung verlangen, wenn die Miete aufgrund eines sinkenden Mietspiegels niedriger wird.
Wenn Ihr Vermieter die Miete erhöht hat, Ihnen die Wohnung gekündigt wurde oder wenn Ihre Mieter nicht zahlen oder ausziehen, ist das Mietrecht möglicherweise komplex und es ist ratsam, sich rechtlichen Rat von einem Rechtsanwalt einzuholen. Jeder Fall ist einzigartig und es ist wichtig, Ihre Rechte und Möglichkeiten zu verstehen, insbesondere wenn es um Ihr Zuhause geht.
Mieterhöhungen aufgrund von Maßnahmen zur Modernisierung
Mieterhöhungen aufgrund von Maßnahmen zur Modernisierung
Es ist nicht unüblich, dass Modernisierungsmaßnahmen in Wohnungen durchgeführt werden, um den Komfort und die Energieeffizienz zu verbessern. Allerdings können solche Maßnahmen auch zu einer Erhöhung der Miete führen. Der Vermieter darf die Modernisierungsumlage auf höchstens 8% der Monatsmiete begrenzen. In der Regel ist der Mieter verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden und den Handwerkern Zugang zur Wohnung zu gewähren. Es ist jedoch wichtig, dass die Bauarbeiten nicht über ein zumutbares Maß hinausgehen. Wenn es berechtigte Gründe gibt, kann der Mieter Widerspruch einlegen. In jedem Fall muss der Vermieter den Mieter über geplante Modernisierungsmaßnahmen und die daraus resultierende Mieterhöhung informieren.
Mieter sollten wissen, dass es bei Wohnungsmängeln die Möglichkeit einer Mietminderung gibt.
Mieter haben das Recht, die Miete zu kürzen, wenn Mängel vorliegen, die die Wohnqualität beeinträchtigen. Ähnlich wie Vermieter die Miete erhöhen können, wenn sie Verbesserungen an der Wohnung vornehmen. Die Mängel müssen jedoch tatsächlich vorhanden sein, wie z. B. Schimmel, Baulärm oder Wasserschäden, die die Wohnung unbewohnbar machen. Abhängig von der Schwere der Beeinträchtigung kann die Miete teilweise oder vollständig gekürzt werden, ohne dass der Vermieter dies genehmigen muss. Eine gerechtfertigte Mietminderung ist kein Grund für eine Kündigung. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs muss der Vermieter jedoch einen echten Bedarf anmelden, z. B. für nahe Verwandte. In Ballungsgebieten müssen Eigentümer, die eine Eigentumswohnung kaufen, Sperrzeiten von bis zu 10 Jahren beachten, bevor sie selbst einziehen können. Wenn Sie Mängel oder Eigenbedarf haben, ist rechtlicher Rat wichtig, um das Wohnen reibungslos zu gestalten.
Rechtsfragen in Bezug auf die Wohneigentümergemeinschaft
Die Eintragung von Wohneigentum erfolgt im Grundbuch, ähnlich wie bei freistehenden Immobilien. Dabei gilt das Eigentumsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und insbesondere das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als relevant. Ein charakteristisches Merkmal von Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern ist die Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese verwaltet das Gemeinschaftseigentum, wie zum Beispiel den Grund und Boden, eine zentrale Heizung oder einen gemeinsamen Garten. Entscheidungen über die Angelegenheiten der Gemeinschaft werden auf der Eigentümerversammlung getroffen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann entweder selbst die Immobilie verwalten oder einen externen Hausverwalter beauftragen, der einen Wirtschaftsplan, eine Jahresabrechnung und einen Vermögensbericht erstellt.
Falls Sie Probleme bei der Eigentümerversammlung haben, stehe ich Ihnen gerne zur Seite. Ich helfe Ihnen, Ihre Interessen in der Wohneigentümergemeinschaft durchzusetzen.
Rechtliche Aspekte des Gewerbemietrechts für Ihre Geschäftsräume
Bei Gewerberaummietverträgen gelten die Mietrechtsregelungen genauso wie bei Wohnraummietverträgen. Allerdings gibt es im Gewerbemietrecht keinen speziellen Schutz für gewerbliche Mieter, im Gegensatz zu Wohnraummietverträgen. Dennoch gibt es Ausnahmen für sogenannte Werkwohnungen. Sollte ein Mieter seine Wohnung hauptsächlich gewerblich nutzen, kann ihm gekündigt werden, auch wenn er die Wohnung gleichzeitig bewohnt. Eine geschäftliche Nutzung liegt beispielsweise vor, wenn ein Teil der Wohnung als Geschäftsadresse oder Homeoffice genutzt wird. Ob eine Nutzung als Wohn- oder Gewerberaum vorliegt, ist von den individuellen Umständen abhängig.
Die Befugnisse und Einschränkungen Ihres Maklers im Maklerrecht
Die Befugnisse und Einschränkungen Ihres Maklers im Maklerrecht
Ein Makler übernimmt die Vermittlung zwischen Vermietern und Mietern (oder Käufern und Verkäufern bei Eigentumswohnungen) und kann von beiden Seiten beauftragt werden. Das Maklerrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt und weitere Voraussetzungen und Pflichten des Maklerberufs sind in der Gewerbeordnung (GewO) geregelt. Eine Maklererlaubnis wird vom Gewerbeamt erteilt. Der Interessent schließt mit dem Makler einen Vertrag ab, in dem der Provisionsanspruch des Maklers erst entsteht, wenn durch seine Vermittlung ein Mietvertrag zustande kommt. Die Suche nach einer geeigneten Immobilie und die Höhe der Provision richten sich in erster Linie nach den Vereinbarungen im Maklervertrag. Falls keine Regelung zur Maklerprovision getroffen wurde, gilt die ortsübliche Vergütung. Gemäß dem Bestellerprinzip muss derjenige die Maklerprovision bezahlen, der den Makler beauftragt hat. Der Makler hat umfangreiche Hinweis- und Aufklärungspflichten und bei Vertragsschluss per Telefon oder online besteht ein Widerrufsrecht. Aufgrund der Komplexität des Maklerrechts empfiehlt es sich, bei Problemen einen Anwalt zu konsultieren, insbesondere wenn es um die eigenen vier Wände geht.
Ich arbeite am Puls der Rechtsprechung
In Gerichtsverfahren wird oft über Fragen des Miet- und Wohneigentumsrechts gestritten. Ein aktuelles Beispiel hierfür ist die Diskussion darüber, ob Gewerberaummieter während des Lockdowns zur Zahlung der Miete verpflichtet sind. In dieser Angelegenheit ergingen unterschiedliche Urteile von verschiedenen Landgerichten (LG) und Oberlandesgerichten (OLG). Der Bundesgerichtshof (BGH) wird in Kürze eine Entscheidung treffen. Auch Eigenbedarfskündigungen führen häufig zu Streitigkeiten. So hat beispielsweise das Amtsgericht München entschieden, dass ein fortgeschrittenes Alter ausreichend sein kann, um Eigenbedarf für einen Angehörigen geltend zu machen. Der Mietendeckel in Berlin wurde sogar vor das Bundesverfassungsgericht gebracht und das Gesetz zur Mietenbegrenzung in Berlin wurde für nichtig erklärt. Nun sehen sich Mieter, die von der vorübergehenden Mietminderung profitierten, mit hohen Nachzahlungen konfrontiert. Das Mietrecht ist einem ständigen Wandel unterworfen. Wenn Sie Fragen oder Herausforderungen haben, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Tätigkeitsbereich der Kanzlei
Als Experte für Miet- und Wohneigentumsrecht stehe ich Ihnen in allen Belangen zur Verfügung. Das Mietrecht ist aufgrund ständiger Rechtsprechung und kontinuierlicher Gesetzesreformen ein dynamisches und komplexes Gebiet. Durch meine umfassende Beratung erhalten Sie eine rechtlich sichere Basis. Meine Tätigkeiten umfassen unter anderem:
- Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnisse
- Gestaltung und Prüfung von Mietverträgen (für Vermieter und Mieter)
- Rechtsberatung
- Rechtsbeistand bei
- Kündigung
- Mängeln
- Mieterhöhung
- Zahlungsklagen
- Räumungsklagen
- Vertretung im Prozess
- Wohnungseigentumsrecht
- Überprüfung und Anfechtung von Beschlüssen auf Wohnungseigentümerversammlung
- Durchsetzung und Abwehr von Rückbauverlangen
- Forderungsdurchsetzung
- Maklerrecht
- Für Makler
- Gestaltung von Maklerverträgen
- Rechtsberatung
- Durchsetzung von Provisionsansprüchen
- Für Maklerkunden
- Gestaltung von Maklerverträgen
- Abwendung von Provisionsansprüchen
- Rechtsberatung
- Für Makler
- Immobilienrecht
- Beratung bei Kauf und Verkauf
- Prüfung des Kaufvertrags
- Minderung des Kaufpreises bei Mängeln
- Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen
- Rückabwicklung des Kaufvertrags
Ich biete Ihnen umfangreiche Dienstleistungen für Vermieter und Mieter an.
Es gibt verschiedene Arten von Mietverträgen, darunter unbefristete Mietverträge, befristete Mietverträge (z.B. auf bestimmte Zeit) und Gewerbemietverträge für Geschäftsflächen.
Durch geschickte Fragestellungen können potenzielle Mieter identifiziert werden, die möglicherweise nicht in der Lage sind, das Mietverhältnis ordnungsgemäß zu erfüllen. Bei der Auswahl der Fragen ist jedoch Vorsicht geboten, da nicht alle Fragen erlaubt sind. Falls das Mietverhältnis für den Vermieter unzumutbar wird, zum Beispiel aufgrund von Mietrückständen, Schäden an der Wohnung oder aus anderen Gründen, kann eine Kündigung des Mietverhältnisses in Erwägung gezogen werden. In einem solchen Fall kann auch ein Räumungsverfahren eingeleitet werden.
Der Mieter hat das Recht, die Miete zu mindern, wenn das Mietobjekt Mängel aufweist. Mängel können beispielsweise Schimmel oder eine defekte Heizung sein. Die Minderung muss lediglich angekündigt werden und bedarf keiner Bestätigung durch den Vermieter. Die Gerichte haben unterschiedliche Praktiken in Bezug auf die Minderungsquote.
Wenn es Mängel am Mietobjekt gibt, hat der Mieter das Recht auf Minderung. Diese Mängel können zum Beispiel Schimmel oder eine defekte Heizung sein. Der Mieter kann die Minderung ankündigen, und eine Bestätigung vom Vermieter ist nicht erforderlich. Allerdings gibt es unterschiedliche Richtlinien der Gerichte bezüglich der Höhe der Minderungsquote.
Der Makler hat Anspruch auf Provision, wenn er erfolgreich eine Vermittlung vorgenommen hat. Eine erfolgreiche Vermittlung liegt vor, wenn der Miet- oder Kaufvertrag aufgrund der Tätigkeit des Maklers zustande gekommen ist. Die Höhe der Provision wird gemäß dem vereinbarten Maklervertrag festgelegt. Sollte der Vertrag nach der Vermittlung geändert werden, kann sich dies auch auf die Höhe der Provision auswirken.
Es besteht die Möglichkeit, dass entweder der Vermieter/Verkäufer oder der Mieter/Käufer die Provision für den Makler übernimmt. In der Praxis ist es jedoch üblich, dass der Mieter/Käufer für die Bezahlung verantwortlich ist. Bei einer vereinbarten Maklercourtage wird die Provision zwischen den Parteien hälftig geteilt.
Es ist grundsätzlich nicht erlaubt, eine Mietwohnung für gewerbliche oder berufliche Zwecke zu nutzen. Es gibt jedoch Ausnahmen für Tätigkeiten, die im Rahmen des normalen Wohnens stattfinden, wie z.B. Dienstbesprechungen, Telefonate oder Büroarbeiten. Dabei darf die berufliche Nutzung jedoch nicht die eigentliche Nutzung als Wohnraum überwiegen. Wenn die Wohnung hauptsächlich und damit gegen den Vertrag für berufliche Zwecke genutzt wird, kann der Mieter sein besonderes Mieterschutzrecht verlieren.
Wenn der Vermieter im Voraus angemessen über die bevorstehenden Modernisierungsmaßnahmen und die geplante Arbeit der Handwerker informiert hat, ist der Mieter verpflichtet, ihnen den Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Die Art und der Umfang der Arbeiten müssen grob beschrieben werden. Allerdings ist der Zutritt nur während der üblichen Tageszeiten gestattet.
Die übliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt in der Regel 3 Monate. Vereinbarungen im Mietvertrag, die den Mieter benachteiligen und eine kürzere Kündigungsfrist festlegen, sind nicht gültig. Im Gegensatz dazu verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter entsprechend, wenn die Mietdauer länger ist.
Der Vermieter kann eine Mieterhöhung verlangen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder einem Anstieg der Betriebskosten steigt. Auf der anderen Seite kann der Mieter die Miete nur dann mindern, wenn eine Senkung der Betriebskosten vorliegt.
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