Kanzlei Heilmann - Ihr Rechtsbeistand

Rechtsanwalt Rechtsberatung Fertighäuser Dresden

Bau- und Architektenrecht

Rechtsfragen beim Bau eines Fertighauses

Ist eine Preisanpassung erlaubt? Was bedeutet schlüsselfertig? Was muss ich bei der Leistungsbeschreibung beachten? Ein Fertighaus ist eine praktische Option beim Hausbau: Es erfordert weniger Planungsaufwand, eine einfachere Organisation und ermöglicht eine schnelle Fertigstellung. Jedoch gibt es auch rechtliche Risiken, die später zu Problemen führen können.

Von eventuellen Vertragslücken bis hin zu den Auswirkungen einer Festpreisgarantie – das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) enthalten zahlreiche rechtliche Bestimmungen. Als Rechtsanwalt für Bau- und Architektenrecht weiß ich, worauf Sie achten sollten, wenn Sie sich für ein Fertighaus entscheiden. Mit meiner Unterstützung bleiben die rechtlichen Risiken unter Kontrolle.

Damit Sie die Entscheidung für ein Fertighaus nachher nicht bereuen, gilt es Folgendes zu beachten:

Vertrag

Bei dem Vertrag über den Bau eines Fertighauses handelt es sich um einen Werkvertrag und nicht um einen Kaufvertrag.

Dementsprechend wird die Vergütung erst nach Abnahme des Fertighauses – sprich bei Schlüsselübergabe – fällig, soweit nicht etwas anderes vertraglich vereinbart ist.
Häufig einigen sich der Bauherr und der Bauunternehmer darauf, dass mit dem Baufortschritt gewisse Teilzahlungen zu leisten sind.

Rechtliche Grundlage ist zunächst der Vertrag. Es gilt, was vertraglich vereinbart wurde.

Zusätzlich sind die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu beachten.
Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB), insbesondere die für den Bau von Fertighäusern relevanten Teile VOB B/C sind nur Vertragsbestandteil, wenn sich die Parteien ausdrücklich darauf einigen.

Leistungsumfang

Der Leistungsumfang ist detailliert vertraglich festzuhalten. Der Festpreis umfasst lediglich, was vertraglich vereinbart wurde.
Mit Eigenleistungen kann der Bauherr Geld sparen. Der Umfang der Eigenleistung ist ebenfalls genau zu beschreiben.

Meist muss das Material gekauft werden und lediglich die Arbeitskosten werden angesetzt.
Zusätzlich ist das Verletzungsrisiko zu beachten, was der Bauherr dann selbst übernimmt

Ist das Fertighaus vertragsgemäß fertiggestellt, hat der Bauunternehmer seine vertragliche Leistungspflicht erfüllt

Der Begriff “Schlüsselfertig” ist nicht gesetzlich definiert. Darunter kann sowohl “bezugsfertig”, als auch “funktionstüchtig” oder “ausgebaut” verstanden werden. Daher sollte vertraglich festgehalten werden, wann die Arbeiten fertiggestellt sind.

Festpreis

Mit einem Festpreis garantiert der Bauunternehmer dem Bauherrn, dass zu einem festgelegten Preis geleistet wird. Dies ist ausdrücklich zu vereinbaren. Mit ungenauen Formulierungen werden vertragliche Schlupflöcher geschaffen.

Der Festpreis umfasst lediglich, was vertraglich vereinbart wurde. Bei zusätzlichem Aufwand oder lückenhafter Baubeschreibung (etwa bezüglich der Errichtung einer Einfahrt, der Baugrunduntersuchung, einem Bauschuttcontainer) droht die Kostenfalle.
Häufig existieren sogenannte Preisgleitklauseln. Dies sind Vorbehalte, unter deren Umständen (etwa erhöhte Baukosten) sich der Preis im Nachhinein noch ändern kann.

Von einer wirksamen Festpreisvereinbarung kann auch bei einem Wegfall der Geschäftsgrundlage abgewichen werden. Ein solcher Wegfall besteht, wenn aufgrund externer Umstände es dem Bauunternehmer unzumutbar wird, das Bauprojekt fertigzustellen.
Ein Kostenvoranschlag wird nicht entgolten. Wird dieser jedoch Teil des Vertrages, hat der Bauunternehmer dem Bauherrn mitzuteilen, dass während des Baus die Baukosten um einen nicht geringen Teil überschritten werden.

Rechtsweg

Kommt es zu Klage, sind die Zivilgerichte dafür zuständig.
Die Verfahrenskosten richtet sich nach dem Gerichtskostengesetz (GKG) sowie den Anwaltskosten nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG)

Maßgeblich ist insbesondere der Streitwert, die Länge und Komplexität des Verfahrens

Bei einem Streitwert unter 5.000 EUR liegt die erste Instanz beim Amtsgericht, übersteigt der Streitwert diese Grenze, ist beim Landgericht Klage einzureichen

Beim Landgericht herrscht Anwaltszwang, das heißt, Sie müssen sich anwaltlich vertreten lassen. Auch bereits beim Amtsgericht ist eine anwaltliche Vertretung angeraten.

Was versteht man unter dem Begriff "schlüsselfertig"?

Der rechtliche Begriff “schlüsselfertig” ist nicht präzise definiert. Es kann bedeuten, dass die Immobilie “bezugsfertig”, “voll funktionsfähig” oder “ausgebaut” ist. Aus diesem Grund ist es ratsam, bei solchen Formulierungen Vorsicht walten zu lassen und vertraglich festzuhalten, was genau unter “schlüsselfertig” verstanden wird. Es wird empfohlen, den Vertragsbegriff „schlüsselfertig“ konkret zu definieren, um Rechtsunsicherheiten zu vermeiden. Ein erfahrener Rechtsanwalt kann Sie in Bezug auf die rechtlichen Aspekte bei Vertragsverhandlungen und -abschlüssen unterstützen und Ihnen dabei helfen, die genaue Bedeutung und Auswirkung des Begriffs „schlüsselfertig“ zu verstehen.

Welche Leistungen sind im Umfang eines Fertighauses enthalten?

Das Leistungsspektrum umfasst ausschließlich die vertraglich vereinbarten Leistungen. Es ist daher von großer Bedeutung, dass Sie alle Bauarbeiten im Vertrag umfassend aufführen und so detailliert wie möglich beschreiben.

Welche Art von Vertrag wird bei der Errichtung eines Fertighauses verwendet?

Im Unterschied zum Kauf eines bereits vorhandenen Fertighauses handelt es sich bei der Vereinbarung zum Bau eines Fertighauses um einen Werkvertrag. Dies hat unter anderem Auswirkungen auf das Entgelt, das erst nach Abschluss der Bauarbeiten und der Abnahme fällig wird.

Welche Gesetze sind für die Bestimmung des Vertrags maßgeblich?

Der Bauvertrag unterliegt den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Zusätzlich kann die Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) herangezogen werden, insbesondere die Teile VOB B/C, die für die Bauausführung von Fertighäusern von Bedeutung sind. Eine separate Vereinbarung der Parteien ist jedoch erforderlich.

Was versteht man unter einer Festpreisgarantie?

Mit einer verbindlichen Festpreisgarantie garantiert der Bauunternehmer dem Bauherrn, dass die Bauausführung zu einem festgelegten Preis abgeschlossen wird. Es ist jedoch möglich, dass bei drastischen Änderungen der Umstände eine Preisanpassung entweder vertraglich vereinbart oder gesetzlich vorgeschrieben ist.

Kann ein Bauunternehmer von einer Festpreisgarantie abweichen?

Im Normalfall ist es einem Bauunternehmer nicht gestattet, von einer Festpreisgarantie abzuweichen. Es gibt jedoch Ausnahmen, wie zum Beispiel eine Preisgleitklausel, die eine Preisanpassung ermöglicht. In Fällen von Umständenänderungen, wie einer erheblichen Verteuerung der Baustoffe, kann auch eine gesetzliche Anpassung erfolgen.

Muss eine vertragliche Vereinbarung über eine Festpreisgarantie getroffen werden?

Um sicherzustellen, dass keine unerwarteten Kosten entstehen, ist es wichtig, eine vertragliche Vereinbarung über eine Festpreisgarantie zu treffen. Dabei stehen verschiedene Optionen zur Verfügung, wie die Abrechnung nach Einheitspreisen, Zeitaufwand oder Pauschalpreisen. Es ist entscheidend, dass der vereinbarte Preis alle relevanten Bauleistungen umfasst, um das Risiko von zusätzlichen Kosten für Extraleistungen zu vermeiden.

Was geschieht, wenn die Grundlage für ein Geschäft nicht mehr vorhanden ist?

Als Geschäftsgrundlage werden Umstände bezeichnet, von denen sowohl der Mandant als auch der Rechtsanwalt ausgehen, ohne dass sie explizit im Vertrag festgehalten sind. Dies können beispielsweise die Bebaubarkeit des Grundstücks oder die Rohstoffkosten sein. Falls sich diese Umstände in einer unzumutbaren Weise ändern, besteht die Möglichkeit den Vertrag anzupassen oder zu kündigen.

Was bedeutet der Begriff "Preisgleitklausel"?

Eine Preisgleitklausel gibt dem Bauunternehmer das Recht, die Vergütung anzupassen, falls sich die Kosten erhöhen. Sie stellt eine Abweichung von einer Festpreisgarantie dar.

Besteht die Möglichkeit, einen Vertrag für den Erwerb eines Fertighauses vorzeitig zu beenden?

Wie bei jedem anderen Werkvertrag hat der Besteller, also der Bauherr, auch bei einem Bauvertrag über ein Fertighaus das Recht zur Kündigung. Die Vergütung ist unter Berücksichtigung der ersparten Aufwendungen zu zahlen. Einige Verträge enthalten spezielle Kündigungsklauseln, die teilweise unwirksam sein können.