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Hausgeld nicht gezahlt: So setzt die Eigentümergemeinschaft ihre Forderungen durch
Fachbeitrag im Miet- & Wohnungseigentumsrecht
Weshalb bei Hausgeldausfällen unverzügliches Handeln geboten ist
Die Wohnungseigentümergemeinschaft finanziert sich ausschließlich über die Beiträge ihrer Mitglieder. Bleibt ein Eigentümer mit seinen Zahlungen aus, entsteht eine finanzielle Lücke, die vorerst die anderen Eigentümer durch eine Sonderumlage oder aus der Instandhaltungsrücklage ausgleichen müssen. Die Zahlungsverpflichtungen gegenüber Versorgungsunternehmen sowie für Heizung, Wasser, Versicherungen und Reparaturen bestehen unverändert fort.
Die zügige Eintreibung von Rückständen stellt für die Verwaltung daher keine Ermessensentscheidung dar, sondern zählt zu den Pflichten ordnungsgemäßer Verwaltungsführung. Werden Rückstände über Monate hinweg nicht verfolgt, droht nicht allein der vollständige Forderungsausfall durch Insolvenz oder vorrangige Zwangsvollstreckung der Bank, sondern es können auch Haftungsansprüche der Gemeinschaft gegen die Verwaltung entstehen.
Die positive Seite: Hausgeldforderungen lassen sich verhältnismäßig unkompliziert durchsetzen. Die Rechtsgrundlage folgt direkt aus dem gefassten Beschluss, inhaltliche Einwände sind weitestgehend ausgeschlossen, und bei einer Zwangsversteigerung steht der Gemeinschaft ein gesetzlicher Vorrang gegenüber den Grundpfandgläubigern zu.
Wichtig: Der Erfolg der Durchsetzung hängt maßgeblich vom Zeitpunkt ab. Je zeitiger ein Titel erwirkt wird, desto früher steht die Gemeinschaft bei der Vollstreckung vor anderen Gläubigern und desto umfangreicher ist der Betrag, den das Vorrecht abdeckt.
Rechtsgrundlage, Gläubigerstellung und Einwendungsausschluss
Die rechtliche Grundlage für den Zahlungsanspruch bildet der von den Wohnungseigentümern gefasste Beschluss. Nach § 28 WEG werden die auf Grundlage des Wirtschaftsplans ermittelten Vorschüsse beschlossen, ebenso nach Ablauf des Wirtschaftsjahres die Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse. Die Zahlungsverpflichtung entsteht erst durch den Beschluss, nicht bereits durch den Wirtschaftsplan selbst.
Gläubigerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähige Vereinigung. Bei der Durchsetzung der Ansprüche wird sie vom Verwalter repräsentiert, dessen Vertretungsbefugnis gemäß § 9b WEG auch die gerichtliche Geltendmachung einschließt. Ein separater Ermächtigungsbeschluss ist rechtlich zwar entbehrlich, im Innenverhältnis jedoch ausdrücklich zu empfehlen: Ein Kompetenzbeschluss gemäß § 27 Abs. 2 WEG, der Betragsgrenze, Fristen und die Beauftragung eines Rechtsanwalts festlegt, bewahrt die Hausverwaltung vor dem Vorwurf eigenwilliger Kostenverursachung.
Weitergeltung der Vorschüsse: Liegt zu Beginn des neuen Kalenderjahres noch keine Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan vor, behalten die zuletzt beschlossenen Vorschüsse ihre Gültigkeit. Eine Finanzierungslücke ergibt sich hieraus nicht.
Weitgehender Ausschluss von Einwendungen: Der zahlungssäumige Eigentümer hat kaum Möglichkeiten, der Forderung Einwände entgegenzusetzen:
- Bestandskraft: Ein nicht fristgemäß angefochtener Beschluss entfaltet Bindungswirkung, selbst wenn er fehlerbehaftet sein sollte. Berechnungsfehler in der Abrechnung stellen keinen Zahlungseinwand dar, sondern hätten durch Anfechtung geltend gemacht werden müssen.
- Fehlende Aussetzungswirkung: Eine eingelegte Anfechtungsklage steht der Durchsetzung nicht entgegen, der Beschluss behält seine Wirksamkeit bis zum rechtskräftigen Urteilsspruch.
- Ausgeschlossenes Zurückbehaltungsrecht: Bauliche Mängel am Gemeinschaftseigentum, ausgebliebene Reparaturen oder Unstimmigkeiten betreffend die Verwaltung berechtigen weder zur Zahlungsverweigerung noch zur Kürzung.
- Aufrechnung nur in Ausnahmefällen: Zulässig ist sie grundsätzlich ausschließlich mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenansprüchen sowie bei Aufwendungen aus Notgeschäftsführung.
Verzug und außergerichtliches Mahnverfahren
Das Hausgeld wird regelmäßig zu einem kalendergebundenen Zeitpunkt fällig, typischerweise am Dritten jeden Monats. Bei kalendermäßig bestimmter Leistungszeit entsteht der Verzug gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB automatisch ohne erforderliche Mahnung. Rechtlich ist eine Mahnung daher verzichtbar, in der Praxis jedoch empfehlenswert, da sie den Vorgang dokumentiert und oft bereits zum Zahlungseingang führt.
Mit Eintritt des Verzugs ist der Eigentümer zur Leistung verpflichtet:
- Verzugszinsen: Gegenüber Verbrauchern in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 288 Abs. 1 BGB.
- Rechtsverfolgungskosten: Aufwendungen für die außergerichtliche Beauftragung eines Rechtsanwalts können als Verzugsschaden geltend gemacht werden, sofern die Mandatierung erst nach Verzugsbeginn erfolgte.
- Mahnkosten: Ausschließlich in der tatsächlich entstandenen Höhe, wenn diese im Verwaltervertrag oder per Beschluss transparent festgelegt wurden. Pauschale Forderungen ohne entsprechende Grundlage lassen sich nicht durchsetzen.
Eskalationsstufen mit Fristen: Bewährt hat sich ein strukturiertes Vorgehen mit erstem Zahlungshinweis nach rund zehn Tagen, zweitem Mahnschreiben mit Fristsetzung und Hinweis auf gerichtliche Maßnahmen nach weiteren zwei Wochen sowie nachfolgender Übergabe an einen Rechtsanwalt. Ein derartiges Verfahren sollte durch Beschluss autorisiert sein, um der Verwaltung Einzelfallabstimmungen zu ersparen.
Ratenzahlung: Entsprechende Vereinbarungen sind zulässig, sollten jedoch schriftlich fixiert werden, die Anerkennung der Gesamtschuld beinhalten und eine Verfallregelung für den Fall ausbleibender Raten vorsehen. Fehlt das Schuldanerkenntnis, verzichtet die Gemeinschaft auf die verjährungshemmende Wirkung.
Mahnverfahren, Klageverfahren und Verjährungsfristen
Führt die Mahnung nicht zum Erfolg, muss ein Titel erwirkt werden. Dafür kommen das gerichtliche Mahnverfahren oder die Zahlungsklage in Betracht.
Mahnverfahren: Es läuft zügig ab, verursacht überschaubare Kosten und bietet sich an, wenn nicht mit einem fundierten Widerspruch zu rechnen ist. Der Mahnbescheid unterbricht die Verjährung. Erhebt der Eigentümer Widerspruch, wird das Verfahren ins streitige Klageverfahren übergeleitet, was den Gesamtablauf verlängert. Ist absehbar, dass Einwendungen erhoben werden, führt die unmittelbare Klage schneller zum Ziel.
Zuständigkeit: Für Streitigkeiten aus dem Wohnungseigentumsrecht ist gemäß § 43 Abs. 2 WEG ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet. Diese Zuständigkeit besteht unabhängig von der Höhe der Forderung, selbst bei Rückständen im fünfstelligen Bereich. Eine Verweisung an das Landgericht erfolgt nicht.
Bezifferung und Darlegung: Darzulegen sind der Beschluss mit Datum und Fundstelle in der Beschlusssammlung, die auf die jeweilige Einheit entfallenden Beträge, die Fälligkeitstermine sowie erfolgte Zahlungen. Zahlungen ohne ausdrückliche Tilgungsbestimmung müssen nach der gesetzlichen Verrechnungsreihenfolge zugeordnet werden, was in der Praxis oft fehlerhaft erfolgt und zu teilweisen Klageabweisungen führt.
Verjährung: Hausgeldforderungen unterliegen einer Verjährungsfrist von drei Jahren, beginnend mit Ablauf des Jahres, in dem die Forderung entstanden und fällig wurde. Titulierte Ansprüche verjähren hingegen erst nach dreißig Jahren. Die Erwirkung eines Titels ist deshalb auch dann sinnvoll, wenn eine kurzfristige Beitreibung aussichtslos erscheint.
Sorgen Sie dafür, dass Rückstände tituliert werden, bevor die Dreijahresfrist zum Jahresende abläuft. Nach Eintritt der Verjährung ist die Forderung faktisch nicht mehr durchsetzbar.
Vollstreckung auf Grundlage des Titels
Sobald ein vollstreckbarer Titel vorliegt, kann die Gemeinschaft auf die gängigen Vollstreckungsmittel zurückgreifen. Welches Instrument gewählt wird, hängt davon ab, ob der Eigentümer die Wohnung selbst bewohnt oder vermietet hat und welche Vermögenswerte ermittelt werden konnten.
- Kontopfändung: Rasch durchführbar und erfolgversprechend, wenn die Bankverbindung vorliegt. Diese lässt sich häufig aus bisherigen Überweisungen an die Gemeinschaft ableiten.
- Gerichtsvollzieher und Vermögensauskunft: Die nach § 802c ZPO eingeholte Vermögensauskunft schafft die Basis für weiterführende Vollstreckungsschritte und bewirkt nicht selten bereits von sich aus die Begleichung.
- Pfändung der Mietforderungen: Bei vermieteten Wohnungen stellt dies das wirkungsvollste Instrument dar, da die regelmäßigen Mieteingänge direkt an die Gemeinschaft abgeführt werden.
- Zwangssicherungshypothek: Sie verschafft der Forderung dingliche Absicherung im Grundbuch und kann ab 750 Euro eingetragen werden. Vorteilhaft wirkt diese Sicherung insbesondere bei einem späteren Veräußerungsvorgang, wobei die Rangstelle allerdings erst mit der Eintragung entsteht.
- Zwangsverwaltung: Hierbei zieht ein Zwangsverwalter die Mieten ein und tilgt hieraus die laufenden Belastungen. Dieses Verfahren bietet sich besonders an, wenn die Einheit auf Dauer vermietet bleibt und eine Versteigerung ökonomisch nicht angezeigt ist.
Laufende Beiträge nicht vergessen: Ein Vollstreckungstitel umfasst ausschließlich die darin aufgeführten Forderungen. Neu entstehende Rückstände bedürfen einer eigenen Titulierung. Praktisch empfiehlt es sich, die Vollstreckung nicht nur auf Altforderungen zu konzentrieren, sondern gleichzeitig die aktuell fällig werdenden Vorschüsse konsequent zu verfolgen.
Zwangsversteigerung und das Vorrecht der Gemeinschaft
Bringen die anderen Maßnahmen keinen Erfolg, ist die Zwangsversteigerung der Wohneinheit eine Option. Die Gemeinschaft profitiert dabei von einem bedeutenden rechtlichen Vorzug.
Das Vorrangprivileg: Gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG werden Hausgeldforderungen der Gemeinschaft in Rangklasse 2 bedient und stehen damit vor den Grundpfandrechten finanzierender Kreditinstitute, die erst in Rangklasse 4 zum Zuge kommen. Privilegiert sind die Forderungen aus dem laufenden sowie den beiden vorhergehenden Jahren. Die Obergrenze liegt bei fünf Prozent des ermittelten Verkehrswerts.
Hieraus ergeben sich zwei wesentliche Folgerungen. Zum einen kann sich ein eigener Versteigerungsantrag selbst bei stark belasteten Objekten rechnen, da das Vorrecht ungeachtet bestehender Bankgrundschulden wirkt. Zum anderen sollte die Gemeinschaft einem von einer Bank initiierten Verfahren beitreten: Ohne Beitritt und Anmeldung in der zutreffenden Rangklasse erhält sie nichts, obgleich ihr das Privileg gesetzlich zusteht.
Zeitfaktor: Da das Privileg auf das laufende und die zwei vorhergehenden Jahre beschränkt ist, verringert sich der geschützte Betrag mit jedem Zuwarten. Ältere Rückstände werden der nachrangigen Rangklasse 5 zugeordnet und bleiben bei belasteten Immobilien in der Regel ohne Verwertungswert.
Anforderungen: Notwendig sind ein vollstreckbarer Titel über die betreffenden Beiträge sowie die fristwahrende Anmeldung im Versteigerungsverfahren. Die Gemeinschaft muss darlegen können, dass die Forderungen dem privilegierten Zeitraum zuzuordnen sind, weshalb eine präzise Zuordnung geleisteter Zahlungen zu den einzelnen Fälligkeiten maßgeblich ist.
Lassen Sie überprüfen, ob der Beitritt zu einem laufenden Versteigerungsverfahren in Betracht kommt. Die Anmeldefristen sind knapp bemessen, und eine versäumte Frist führt zum Verlust des gesetzlichen Vorrechts für die Gemeinschaft.
Entziehung des Wohnungseigentums als letzte Maßnahme
Als härteste Maßnahme ermöglicht § 17 WEG der Eigentümergemeinschaft, von einem Eigentümer den Verkauf seines Wohnungseigentums zu fordern, sofern dieser eine derart gravierende Pflichtverletzung begangen hat, dass den anderen Eigentümern die Aufrechterhaltung der Gemeinschaft nicht länger zumutbar ist.
Bei ausstehenden Zahlungen definiert das Gesetz einen eindeutigen Schwellenwert: Eine gravierende Pflichtverletzung ist namentlich dann gegeben, wenn der Eigentümer mit seinen Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung in Höhe von über drei Prozent des Einheitswerts seiner Wohneinheit mehr als drei Monate im Rückstand ist. Im Gegensatz zu anderen Pflichtverletzungen bedarf es in diesem speziellen Fall keiner vorherigen Abmahnung.
Verfahrensablauf: Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Einleitung der Entziehungsklage. Die Klage richtet sich gegen den pflichtwidrig handelnden Eigentümer und wird von der Gemeinschaft eingereicht. Ein positives Gerichtsurteil verpflichtet zum Verkauf der Einheit; kommt der Eigentümer dieser Pflicht nicht nach, wird die Veräußerung mittels Zwangsversteigerung gemäß den speziellen Regelungen des Zwangsversteigerungsgesetzes durchgesetzt.
Möglichkeit der Abwendung: Der Entziehungsanspruch erlischt, sobald der Eigentümer sämtliche ausstehenden Beträge samt angefallener Verfahrenskosten bis zum Abschluss der mündlichen Verhandlung begleicht. Dies stellt praktisch den typischsten Verfahrensausgang dar, wodurch die Entziehungsklage vorrangig als Druckinstrument fungiert.
Praktische Bewertung: Das Entziehungsverfahren ist kostenintensiv, zeitaufwändig und aufgrund der Abwendungsmöglichkeit im Ergebnis ungewiss. Es bietet sich an, wenn sämtliche Vollstreckungsversuche gescheitert sind und der Eigentümer die Gemeinschaft nachhaltig beeinträchtigt. In der überwiegenden Mehrzahl der Fälle stellt die Zwangsversteigerung auf Grundlage eines Zahlungstitels den effizienteren und zuverlässigeren Weg zur Forderungsrealisierung dar.
Sonderfälle: Wechsel des Eigentümers, Insolvenzverfahren und Haftung der Verwaltung
Eigentümerwechsel: Ein neuer Eigentümer trägt keine Verantwortung für ausstehende Hausgeldbeträge seines Vorgängers, da diese als persänliche Verpflichtungen nicht übergehen. Ausschlaggebend ist allerdings der Moment der Beschlussfassung: Wer zum Zeitpunkt des Beschlusses über Nachforderungen aus der Jahresabrechnung im Grundbuch eingetragen ist, muss die Abrechnungsdifferenz begleichen, selbst wenn diese ein Jahr betrifft, in dem der vorherige Eigentümer noch verantwortlich war. Kaufverträge beinhalten hierzu üblicherweise Freistellungsklauseln, die jedoch nur zwischen den Vertragsparteien gelten und die Gemeinschaft nicht verpflichten.
Insolvenz: Ausstehende Beträge aus dem Zeitraum vor Verfahrenseröffnung müssen zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Beiträge, die nach Eröffnung fällig werden, bedürfen einer gesonderten Behandlung und können abhängig vom Vorgehen des Insolvenzverwalters entweder Masseverbindlichkeit darstellen oder den Schuldner persönlich betreffen, falls die Einheit aus der Masse freigegeben wurde. Die Anmeldung unterliegt Fristen, weshalb Insolvenzbekanntmachungen konsequent verfolgt werden müssen.
Verwalterhaftung: Die konsequente Verfolgung von Zahlungsrückständen zählt zu den wesentlichen Pflichten der Verwaltung. Wer Forderungen verjähren lässt, den Beitritt zu einem Versteigerungsverfahren versäumt oder eine Insolvenzanmeldung übersieht, haftet gegenüber der Gemeinschaft für den entstandenen Ausfall. Ein dokumentiertes Mahnverfahren mit festgelegten Fristen dient daher gleichzeitig als Absicherung gegen Haftungsansprüche.
Ein Rechtsanwalt unterstützt Wohnungseigentümergemeinschaften und Verwaltungen bei der Realisierung von Hausgeldforderungen: von der Entwicklung eines beschlussfesten Mahnverfahrens über Mahnbescheide und Zahlungsklagen bis hin zur Zwangsvollstreckung, zum Beitritt in laufende Versteigerungsverfahren und zur Entziehungsklage.
Nehmen Sie Kontakt auf und lassen Sie bestehende Rückstände prüfen, solange das gesetzliche Vorrecht diese noch erfasst.
Häufige Fragen (FAQ)
Auf dem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft. Beschlossen werden die auf Grundlage des Wirtschaftsplans ermittelten Vorschusszahlungen sowie nach Ende des Wirtschaftsjahres die Nachzahlungen oder die Anpassung der laufenden Vorschüsse. Der Wirtschaftsplan selbst löst keine Zahlungsverpflichtung aus. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist Gläubigerin und wird durch den Verwalter vertreten. Liegt noch kein neuer Beschluss vor, behalten die zuletzt beschlossenen Vorschüsse ihre Gültigkeit.
Nein. Weder ein Zurückbehaltungsrecht noch eine Minderung aufgrund unterlassener Instandsetzungsmaßnahmen ist zulässig. Ebenso wenig berechtigen Unstimmigkeiten mit der Hausverwaltung oder Meinungsverschiedenheiten über einzelne Kostenpunkte zur Verweigerung der Zahlung. Hält ein Eigentümer die Beschlussgrundlage für mangelhaft, ist der Beschluss innerhalb der Monatsfrist anzufechten. Eine Aufrechnung kommt grundsätzlich ausschließlich mit anerkannten oder durch rechtskräftiges Urteil festgestellten Gegenforderungen in Betracht.
Rechtlich nein, da die Vertretungsbefugnis gemäß § 9b WEG auch die gerichtliche Durchsetzung einschließt. Für das Innenverhältnis empfiehlt sich jedoch dringend ein Kompetenzbeschluss gemäß § 27 Abs. 2 WEG. Dieser sollte regeln, ab welcher Rückstandshöhe und nach welchen Fristen Mahnung, Titulierung und Vollstreckung zu erfolgen haben sowie wann ein Rechtsanwalt beauftragt wird. Dies schützt die Verwaltung vor dem Vorwurf, eigenmächtig Kosten verursacht zu haben.
Ausschließlich zuständig ist das Amtsgericht am Belegenheitsort des Grundstücks. Diese örtliche Zuständigkeit gemäß § 43 Abs. 2 WEG besteht streitwertunabhängig, gilt also selbst bei Rückständen, die die übliche Zuständigkeitsgrenze deutlich übersteigen. Gerichtsstandsvereinbarungen sind ausgeschlossen. Im gerichtlichen Mahnverfahren wird die Sache nach erfolgtem Widerspruch an eben dieses Gericht abgegeben.
Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre und beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem die Forderung entstanden und fällig wurde. Rückstände aus einem bestimmten Jahr verjähren folglich zum Ende des dritten darauffolgenden Jahres. Durch einen Mahnbescheid oder eine Klageerhebung wird die Verjährung gehemmt. Liegt ein Titel vor, erweitert sich die Verjährungsfrist auf dreißig Jahre. Aus diesem Grund ist eine Titulierung selbst dann sinnvoll, wenn gegenwärtig keine Aussicht auf erfolgreiche Vollstreckung besteht.
Hausgeldansprüche genießen gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG eine bevorzugte Befriedigung in der Rangklasse 2 und stehen damit vor den Grundpfandrechten der finanzierenden Institute. Begünstigt werden die Forderungen des laufenden sowie der beiden vorausgegangenen Jahre, wobei die Obergrenze bei fünf Prozent des ermittelten Verkehrswerts liegt. Erforderlich sind ein vollstreckbarer Titel sowie die fristgerechte Geltendmachung im Versteigerungsverfahren. Weiter zurückliegende Rückstände werden einer nachrangigen Klasse zugeordnet und bleiben bei hoch belasteten Einheiten regelmäßig ohne Erlös.
Grundsätzlich ja. Initiiert ein Kreditinstitut das Versteigerungsverfahren, geht die Gemeinschaft ohne eigenen Verfahrensbeitritt und entsprechende Forderungsanmeldung leer aus, obgleich ihr das gesetzlich verankerte Vorrecht zukommt. Der Beitritt erfordert einen vollstreckbaren Titel und unterliegt strengen Fristen. Versteigerungsverfahren müssen daher kontinuierlich beobachtet werden, vor allem bei bestehenden Zahlungsrückständen.
Der Erwerber haftet nicht für bereits fällige Hausgeldverbindlichkeiten des Voreigentümers, da es sich um persönliche Schulden ohne Rechtsübergang handelt. Entscheidend ist jedoch der Zeitpunkt des Beschlusses: Wer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über Nachschüsse aus der Jahresabrechnung als Eigentümer eingetragen ist, muss die Abrechnungsdifferenz begleichen, selbst wenn sie ein Wirtschaftsjahr betrifft, in dem die Einheit noch dem Rechtsvorgänger gehörte. Freistellungsvereinbarungen im Kaufvertrag entfalten ausschließlich Wirkung im Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber.
Gemäß § 17 WEG bei einer erheblichen Pflichtverletzung, die es den anderen Eigentümern unzumutbar macht, die Gemeinschaft fortzusetzen. Bei Rückständen bei der Zahlung gibt das Gesetz einen Orientierungswert vor: Zahlungsverzug von mehr als drei Prozent des Einheitswerts der Einheit über einen Zeitraum von mehr als drei Monaten. In diesem Fall ist eine vorherige Abmahnung nicht nötig. Voraussetzung sind ein Beschluss zur Einleitung der Klage sowie die nachfolgende Entziehungsklage.
Ja. Begleicht er die ausstehenden Beträge samt sämtlicher Verfahrenskosten bis zum Abschluss der mündlichen Verhandlung, erlischt der Entziehungsanspruch. Dies stellt in der Praxis den üblichen Verlauf dar, wodurch die Entziehungsklage vorrangig als Druckinstrument fungiert. Zur bloßen Durchsetzung der Forderung erweist sich die Zwangsversteigerung auf Grundlage eines Zahlungstitels zumeist als zügigerer und verlässlicherer Weg.