Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie stellt sich oft die Frage nach der Finanzierung. Ist das Grundstück mit Belastungen belegt? Welche Aspekte müssen bei den Grunddienstbarkeiten beachtet werden? Was geschieht nach der vollständigen Tilgung des Kredits?
Grundpfandrechte und Grunddienstbarkeiten haben einen erheblichen Einfluss auf den Wert und die Nutzung der Immobilie. Daher ist es wichtig, dass Sie als Käufer oder Verkäufer umfassend informiert sind. Als Rechtsanwälte für Immobilienrecht in Dresden klären wir Sie über relevante Fragestellungen auf. Informieren Sie sich jetzt über die Eintragung und Löschung von Grunddienstbarkeiten und Grundpfandrechten.
Mit Grundpfandrechten vereinfachen Sie die Finanzierung Ihrer Immobilie und geben dem Kreditgeber eine zusätzliche Sicherheit.
Es gibt verschiedene Formen: Unterscheidung zwischen akzessorischen (Hypothek) und nicht-akzessorischen (Grundschuld) Grundpfandrechten. Nicht-akzessorische bestehen unabhängig vom Bestand der Forderung und beziehen sich nicht auf eine bestimmte Forderung. Die Grundschuld kennt verschiedene Sonderformen:
Eigentümergrundschuld: Eintragung zu eigenen Gunsten, die Eintragung kann abgetreten, verwertet beziehungsweise verpfändet werden.
Sicherungsgrundschuld: Eintragung zur Sicherung einer Forderung, durch einen Sicherungsvertrag sind Forderung und Grundschuld verbunden.
Fremdgrundschuld: Eintragung zugunsten eines Dritten.
Rentenschuld: Belastung des Grundstücks gegen regelmäßige Zahlung einer Rente.
Wirkung der Kreditsicherheit
Gläubiger werden bei einer Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung bevorzugt befriedigt.
Wirkung der Rangordnung
Grundschulden und Hypotheken stehen im Grundbuch in fester Rangfolge – eine frühere Eintragung genießt einen höheren Rang und wird zuerst bedient.
Bestellung eines Grundpfandrechts:
Abschluss eines Darlehensvertrags oder Kreditvertrags zwischen dem Sicherungsgeber (der Bank) und Ihnen als Sicherungsnehmer.
Vertrag über die Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld in das Grundbuch.
Ein Notar beglaubigt die Grundbuchbestellung und veranlasst die Eintragung beim Grundbuchamt.
Gegebenenfalls Sicherungsvertrag als Bestandteil des Kreditvertrags
Wirksamkeit ab Eintragung im Grundbuch.
Löschung
Tilgung der letzten Rate beziehungsweise Beendigung des Kreditverhältnisses.
Ein Notar beglaubigt die Löschungsbewilligung und verlasst die Löschung beim Grundbuchamt.
Wirksamkeit ab Löschung im Grundbuch.
Kosten
Für Bestellung, Löschung und Umwandlung eines Grundpfandrechts entstehen Kosten beim Notar und Gebühren beim Grundbuchamt. Unter Umständen lassen sich diese steuerlich absetzen.
Grundstücke können mit Grunddienstbarkeiten belastet werden. Dadurch können Sie berechtigt sein, etwa eine Leitung durch ein fremdes Grundstück zu verlegen
Grunddienstbarkeiten berechtigen den Eigentümer eines (herrschenden) Grundstücks zur Nutzung eines (dienenden) Grundstücks. Eine Grunddienstbarkeit kann auch das Eigentumsrecht am dienenden Grundstück beschränken. Beispiele sind:
Nutzungsdienstbarkeit: als Geh- oder Fahrtrecht beziehungsweise Wegerecht
Unterlassungsdienstbarkeit: als Untersagung bestimmter Handlungen wie Umbauten am Haus oder Gestaltung des Gartens
Ausschlussdienstbarkeit: etwa gegen Geruchs- oder Lärmbelästigungen
Unterschied zu anderen Belastungen:
Nießbrauch: berechtigt zur uneingeschränkten Nutzung und ist personenbezogen (kann also nicht vererbt oder veräußert werden).
Beschränkte persönliche Dienstbarkeit: ähnlich wie Grunddienstbarkeiten, allerdings personenbezogen.
Baulasten: Beschränkungen des Grundeigentums aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften. Sind im Baulastenverzeichnis und nicht im Grundbuch eingetragen
Wirkung der Eintragung
Wird im Grundbuch als Eintrag des dienenden Grundstücks (optional auch des herrschenden) Grundstücks festgehalten.
Eine bloß vertragliche Einigung ohne Eintragung wirkt gegenüber dem Vertragspartner (als jetziger Eigentümer), aber nicht gegenüber späteren Eigentümern.
Entstehung
Vertragliche Einigung auf Eintragung der Grunddienstbarkeit – zwischen Ihnen und der anderen Partei als Eigentümer des herrschenden und dienenden Grundstücks. Maßgeblich ist, dass ein tatsächlicher Vorteil entsteht.
Ein Notar prüft die Eintragungsbewilligung und veranlasst die Eintragung beim Grundbuchamt
Wirksamkeit ab Eintragung im Grundbuch
Löschung
Kosten
Für die Eintragung und Löschung einer Grunddienstbarkeit entstehen Notarkosten und Gebühren beim Grundbuchamt
Ein Grundpfandrecht, auch Grundschuld genannt, dient als Sicherheit für den Kreditgeber. Im Falle einer Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung kann er sich aus dem Erlös befriedigen lassen. Die Grundschuld entsteht durch eine Einigung der Parteien und wird durch die Eintragung im Grundbuch rechtswirksam. Sie ist nicht personengebunden, sondern an das Grundstück gebunden.
Die Hypothek ist eine zusätzliche Absicherung für einen Kredit. Im Rahmen des Kreditvertrags wird auch die Genehmigung einer Hypothek erteilt. Diese wird im Grundbuch eingetragen und ist mit dem Kredit verbunden. Im Gegensatz zur Grundschuld hängt die Hypothek von der Existenz des Kredits ab.
Um die Grunddienstbarkeit im Grundbuch zu löschen, ist es erforderlich, dass die Eintragungen gestrichen werden. Dieser Vorgang erfolgt auf Grundlage einer Löschungsbewilligung, die vom Grunddienstbarkeitsberechtigten erteilt wird. Die Löschungsbewilligung wird vom Notar überprüft und anschließend an das Grundbuchamt weitergeleitet.
Ein Nießbrauchrecht ist im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit ausschließlich an eine bestimmte berechtigte Person gebunden. Des Weiteren ist das Nießbrauchrecht zeitlich unbegrenzt. Wenn die berechtigte Person verstirbt, erlischt auch das Nießbrauchrecht. Die Grunddienstbarkeit hingegen bleibt auch bei einem Wechsel des Eigentümers mit dem Grundstück verbunden.
Montag bis Freitag 8:00–18:00 und nach Vereinbarung
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