Sie vermieten eine Gewerbefläche? Sie möchten eine Immobilie für gewerbliche Zwecke anmieten? Das Gewerbemietrecht umfasst die Vermietung und Verpachtung von Räumen zu Geschäftszwecken wie Ladenlokale, Büros und Arztpraxen. Nicht selten sind der Bestand und die Ausgestaltung für Vermieter und Mieter von existenzieller Bedeutung. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht weist die Vermietung von Gewerbeimmobilien einige Besonderheiten auf. Denn der Wegfall der Schutzfunktionen des Wohnraummietrechts ermöglicht eine weitreichende Vertragsfreiheit, wie beispielsweise keine Mietpreisbindung an die örtliche Vergleichsmiete. Gerade für Vermieter ist eine möglichst lange Vermietung an Unternehmen eine sichere Einnahmequelle. Wenn das Geschäft des Mieters nicht so gut läuft, kann auch eine Untermiete und gewerbliche Zwischenvermietung vereinbart werden.
Wie Sie sehen, bietet der Gewerbemietvertrag viele Möglichkeiten. Doch damit Sie am besten davon profitieren, sollten Sie einen Rechtsanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht einschalten. Dieser begleitet den gesamten Prozess von der Erstellung des Vertrages bis zur Durchsetzung von Kündigungen.
Bei der Ausgestaltung eines Gewerbemietvertrages sollten diese wichtigen Punkte beachtet werden:
bezüglich des Mietobjekts
die Art der Nutzung
mitbenutzte Einrichtungen und Anlagen
Größe des Mietobjekts
Vereinbarungen über die Beschaffenheit des Mietobjekts bei Kündigung
bezüglich des Mietzinses
Miethöhe
Höhe der Kaution
Höhe der Nebenkosten
bezüglich des Mietvertrags
Erlaubnis der Untervermietung
eine anteilmäßige Beteiligung der Vermieter an möglichen Umbaumaßnahmen und Renovierungen
Konkurrenzschutz
begrenzte oder unbegrenzte Mietzeit
mögliche Pflichtversicherungen, die Sie als Mieter abschließen müssen
Vormietrecht für frei werdende Flächen
Kündigungsfrist
In manchen Fällen ist eine Kündigung notwendig, zum Beispiel wenn das eigene Unternehmen aufgegeben werden muss.
Einhaltung der Kündigungsfrist
Für die Kündigungsfrist sind das Datum und der nachweisliche Empfang maßgeblich.
Die meisten Gewerbemietverträge sind befristet. Ohne eine zusätzliche Klausel ist der Mieter bis zum Ende der Mietzeit an diesen Mietvertrag gebunden. Selbst eine geschäftliche Notlage ändert daran nichts.
Bei unbefristeten Mietverträgen kann eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Ausschlaggebend ist hierfür die gesetzliche Regelung des Mietvertrags oder des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).
Darin ist eine gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter und Vermieter von 6 Monaten zum Ende des Kalendervierteljahres normiert. Spätestens am dritten Werktag eines Quartals muss dem Vermieter die Kündigungserklärung zugegangen sein. Beachten Sie dabei Sonn- und Feiertage!
Form der Kündigungserklärung
Wichtig: Die Kündigungserklärung muss schriftlich erfolgen. E-Mail und Fax reichen nicht aus.
Fristlose Kündigung
Wenn entgegen der im Gewerbemietvertrag aufgeführten Vereinbarungen gehandelt wurde – insbesondere bei groben Pflichtverletzungen, kann der Vermieter kündigen.
Auch der Mieter kann vorzeitig kündigen, falls der Vermieter die angemieteten Räume nicht im vereinbarten Zustand hält und das Gewerbe nicht ausgeübt werden kann.
Konkurrenzschutzklauseln sind in vielen Gewerbemietverträgen erhalten.
Der Vermieter verpflichtet sich gegenüber dem Mieter, nicht im oder in der Nähe der Mieträume an Konkurrenten des Mieters zu vermieten oder sich an den Konkurrenten des Mieters zu beteiligen.
Häufig muss sich auch der Mieter sich gegenüber dem Vermieter verpflichtet, nicht in Konkurrenz zu den Mitmietern zu treten.
Das Bürgerliche Gesetzbuchs (BGB) verpflichtet, den Mieter vor Konkurrenz zu schützen.
Vermietet der Vermieter an einen Konkurrenten eines Mieters, kann der betroffene Mieter dagegen vorgehen und unter anderem die Miete mindern und Schadenersatz fordern.
Aus der Perspektive des Mieters ist es wichtig, den Mietzweck im Vertrag so detailliert wie möglich zu beschreiben.
Je genauer der Mietzweck, desto kleiner ist der Spielraum des Vermieters, an Konkurrenten des Mieters zu vermieten.
In manchen Gewerbemietverträgen existieren Sortimentsschutzklauseln.
Diese Klausel stellt sicher, dass bei überschneidenden Sortimenten (zum Beispiel Kosmetika in Apotheke und Drogerie Markt) nur ein bestimmtes Sortiment durch einen der ansässigen Mieter vertrieben werden darf.
Vor der Vermietung sollten Sie sich über die Zuverlässigkeit und Zahlungsfähigkeit des möglichen Mieters informieren.
Daneben haben Sie als Vermieter einer Gewerbeimmobilie eine Reihe von Pflichten:
Regelmäßige Instandsetzungsarbeiten an Gebäude und Einrichtung.
Beachtung von baurechtlichen Bestimmungen:
Ist das Unternehmen in der Örtlichkeit zugelassen?
Was wird dort produziert und wie steht es um eine mögliche Lärmbelästigung?
Stimmt der Brandschutz mit der Gewerbenutzung überein?
Auch spezielle Mietvereinbarungen sollten schriftlich im Mietvertrag niedergelegt
Sie planen die Anmietung einer Gewerbeimmobilie? Sie möchten Kündigen? Als Anwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht helfen wir Ihnen in allen Bereichen des Gewerbemietrechts. Wir helfen Ihnen bei der Erstellung und Anpassung von Gewerbemietverträgen, der Durchsetzung von Kündigungen, Aufhebungsvereinbarungen, Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen und der Prüfung von Gewerbemietverträgen. Dabei vertreten wir Sie sowohl außergerichtlich als auch vor Gericht.
Unsere Kanzlei arbeitet immer am Puls der Zeit. Kein anderes Rechtsgebiet verändert sich durch Rechtsprechung und sozialpolitische Umstände so stetig wie das Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Dabei ist Ihre Immobilie bei uns in den besten Händen: Durch vorausschauende Vertragsgestaltung konnten wir in der Vergangenheit schon viele Auseinandersetzungen um Gewerbevermietungen verhindern.
Der Vertrag zur Anmietung von Gewerberäumlichkeiten für berufliche Zwecke wird als Gewerbemietvertrag bezeichnet. Die rechtliche Grundlage hierfür findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Ein Gewerbemietvertrag kann beispielsweise für Ladenlokale, Geschäftsräume, Büros, Arztpraxen oder Lagerräume abgeschlossen werden.
Wichtige Aspekte umfassen beispielsweise die Nutzungsart, die Größe der Mietimmobilie, die Mietkosten, die Erlaubnis zur Untervermietung, die gemeinsame Nutzung von Einrichtungen und Anlagen, der Wettbewerbsschutz, Vereinbarungen zur Beschaffenheit und Kündigung, die Höhe der Kaution, Nebenkosten, potenzielle Versicherungspflichten und die Kündigungsfrist.
Montag bis Freitag 8:00–18:00 und nach Vereinbarung
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