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BGH-Urteil: Untervermietung mit Gewinn ist unzulässig
Fachbeitrag im im Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Wann ist eine Untervermietung rechtlich erlaubt?
Im Grunde genommen ist eine Untervermietung lediglich mit der Zustimmung des Vermieters gestattet. Als Mieter kann ich jedoch diese Zustimmung einfordern, wenn ich ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung habe. Ein solches Interesse besteht typischerweise, wenn sich meine persönlichen Lebensumstände vorübergehend ändern, beispielsweise durch einen längeren Aufenthalt im Ausland, einen beruflichen Einsatz an einem anderen Ort oder aus familiären Gründen.
Das Ziel der Untervermietung ist es, die laufenden wohnungsbezogenen Kosten ganz oder teilweise auszugleichen. Sie soll mich finanziell entlasten, jedoch nicht zusätzliche Einkünfte oder wirtschaftliche Vorteile verschaffen.
Der entschiedene Fall: Klarer Vorteil aus der Untervermietung
In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte ein Mieter aus Berlin seine Zweizimmerwohnung ab dem Jahr 2020 während eines Auslandsaufenthalts ohne Zustimmung der Vermieterin untervermietet. Während er selbst lediglich eine Nettokaltmiete von 460 Euro zahlte, verlangte er vom Untermieter monatlich 962 Euro.
Besonders ins Gewicht fiel, dass die geforderte Untermiete nicht nur deutlich über der eigenen Miete lag, sondern auch die zulässige Höchstgrenze gemäß der in dem Gebiet geltenden Mietpreisbremse überschritt. Diese betrug maximal 748 Euro Nettokaltmiete. Die erhebliche Differenz zwischen Haupt- und Untermiete wertete das Gericht als eindeutiges Indiz für eine unzulässige Gewinnerzielungsabsicht.
BGH: Kein berechtigtes Interesse bei lukrativer Untervermietung
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung besteht, wenn der Mieter die Wohnung mit dem Ziel einer finanziellen Gewinnmaximierung weitervermietet. Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB habe ich nur dann einen Anspruch auf die Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung, wenn diese dem gesetzlich vorgesehenen Zweck dient.
Dieser Zweck besteht darin, dem Mieter die Wohnung im Falle einer wesentlichen Veränderung seiner Lebensumstände zu sichern. Er dient ausdrücklich nicht dazu, dem Mieter die Möglichkeit zur Erzielung von Gewinnen zu bieten. Ein Interesse an einer profitablen Untervermietung ist daher rechtlich nicht geschützt.
Kündigung aufgrund einer profitablen Untervermietung rechtens
Von besonderer praktischer Relevanz ist die Entscheidung des BGH zur Kündigung. Der Vermieter hat das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn der Mieter die Wohnung ohne Genehmigung untervermietet und dabei schuldhaft gegen seine mietvertraglichen Verpflichtungen verstößt.
Im vorliegenden Fall erkannte der Bundesgerichtshof eine erhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Kündigung war wirksam, da die Untervermietung ohne Zustimmung erfolgte und klar auf die Erzielung von Gewinn abzielte. Die Revision des Mieters wurde abgelehnt, wodurch das Räumungsurteil rechtskräftig ist.
Ich empfehle, prüfen zu lassen, ob Ihre Untervermietung rechtlich zulässig ist oder ob ein Risiko einer Kündigung besteht. Eine frühzeitige Einschätzung meinerseits kann Ihnen helfen, teure Fehler zu vermeiden.
Möblierte Untervermietung: Kein Freifahrtschein für hohe Preisaufschläge
Es wird häufig vorgebracht, dass ein höherer Untermietpreis gerechtfertigt sei, wenn die Wohnung möbliert überlassen wird. Der Bundesgerichtshof hat jedoch klargestellt, dass auch eine Möblierung keine unbegrenzten Mietaufschläge erlaubt – zumindest nicht, wenn insgesamt ein Gewinn erzielt wird.
Die Überlassung von Möbeln kann zwar grundsätzlich berücksichtigt werden. Wie hoch ein zulässiger Zuschlag im Einzelfall sein darf, hat das Gericht jedoch offen gelassen. Einheitliche Berechnungsmodelle existieren bislang nicht, was in der Praxis zu erheblichen Unsicherheiten führt.
Interessenabwägung zwischen dem Mieter und dem Vermieter
Der Bundesgerichtshof hob außerdem hervor, dass dieses Verständnis des berechtigten Interesses dem verfassungsrechtlich erforderlichen Ausgleich der Interessen von Mietern und Vermietern gerecht wird. Beide Rechtspositionen sind grundrechtlich geschützt. Allerdings reicht die Position des Mieters nicht so weit, dass ihm im Rahmen der gesetzlichen Regelung ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung zugesprochen werden müsste. Entscheidend ist in diesem Zusammenhang auch das durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Eigentumsrecht des Vermieters.
Sie vermuten eine unzulässige oder gewinnbringende Untervermietung Ihrer Wohnung?? Ich prüfe gerne Ihre rechtlichen Optionen und setze Ihre Ansprüche konsequent durch.
Fazit: Untervermietung ist erlaubt – jedoch keine Gewinnerzielung
Das Urteil des Bundesgerichtshofs setzt klare Maßstäbe für die praktische Anwendung. Eine Untervermietung ist erlaubt, sofern sie dem Erhalt der Wohnung und dem Ausgleich eigener Kosten dient. Sollte sie jedoch zur Einnahmequelle werden, entfällt der rechtliche Schutz – was zur Folge hat, dass Vermieter das Mietverhältnis wirksam kündigen können.
Ich empfehle sowohl Mietern als auch Vermietern, Untervermietungen sorgfältig zu prüfen und rechtlich einwandfrei zu gestalten. Eine frühzeitige rechtliche Beratung kann dazu beitragen, rechtliche Risiken zu vermeiden und bestehende Mietverhältnisse abzusichern.
FAQs - Häufig gestellte Fragen zur Untervermietung
Ja, eine Untervermietung ist grundsätzlich zulässig, erfordert jedoch die Zustimmung des Vermieters. Ein Anspruch auf diese Zustimmung besteht lediglich, wenn ich als Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung belegen kann.
Ein berechtigtes Interesse besteht, wenn der Mieter aufgrund einer vorübergehenden Veränderung seiner Lebensumstände die Wohnung nicht selbst nutzen kann, beispielsweise während eines längeren Auslandsaufenthalts oder aus beruflichen Gründen. Die Untervermietung darf dabei ausschließlich dazu dienen, eigene Kosten auszugleichen.
Nein. Laut der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht kein legitimes Interesse an einer Untervermietung, wenn diese auf die Erzielung von Gewinn abzielt. Die Untervermietung darf nicht als Einnahmequelle verwendet werden.
Von einer rentablen Untervermietung ist auszugehen, wenn die geforderte Untermiete erheblich über der eigenen Miete liegt und die Differenz nicht mehr durch tatsächliche Kosten begründet werden kann. Zudem kann eine Überschreitung der zulässigen Miethöhe ein bedeutendes Indiz darstellen.
Ja. Die Mietpreisbremse kann ebenfalls bei der Untervermietung von Bedeutung sein. Eine Untermiete, die die zulässige Höchstgrenze überschreitet, spricht in der Regel gegen eine bloße Kostendeckung und kann auf eine unzulässige Absicht zur Gewinnerzielung hinweisen.
Ja. Vermiete ich als Mieter die Wohnung ohne Genehmigung und verletze damit erheblich meine mietvertraglichen Pflichten, kann der Vermieter das Mietverhältnis wirksam kündigen. Entscheidend ist dabei eine Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Ein Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis besteht nur, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB umfasst dieses Interesse jedoch nicht das Ziel, durch die Untervermietung Gewinne zu erzielen.
Eine Möblierung kann grundsätzlich in Betracht gezogen werden. Sie rechtfertigt jedoch keinen unbegrenzten Zuschlag, insbesondere nicht, wenn insgesamt ein Gewinn erwirtschaftet wird. Einheitliche gesetzliche Berechnungsmodelle existieren bislang nicht.
Ist eine kurze oder zeitlich begrenzte Untervermietung ausreichend, um die Gewinne zu rechtfertigen?
Nein. Selbst eine kurzfristige oder zeitlich begrenzte Untervermietung darf nicht mit dem Ziel der Gewinnerzielung erfolgen. Ausschlaggebend ist nicht die Dauer, sondern der wirtschaftliche Zweck der Untervermietung.
Eine rechtliche Beratung ist besonders ratsam, wenn ich eine Untervermietung plane, die Wohnung möbliert überlassen möchte, Unklarheiten über die zulässige Miethöhe bestehen oder eine Kündigung aufgrund der Untervermietung droht. Eine frühzeitige Prüfung kann mir helfen, rechtliche Risiken zu vermeiden und das Mietverhältnis zu sichern.