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Mietvertragskündigung durch einen Anwalt: Wann ist das zulässig
Fachbeitrag im Mietrecht
Mietvertragskündigung durch einen Rechtsanwalt – wann ist das zulässig?
In einem aktuellen Fall vor dem Amtsgericht Friedberg (AG Friedberg – Az.: 2 C 1008/23 – Urteil vom 25.03.2024) musste entschieden werden, ob ein Mieter die Anwaltskosten für eine fristlose Kündigung tragen muss. Der private Vermieter hatte seinen Mieter aufgrund von Mietrückständen durch einen Rechtsanwalt kündigen lassen und forderte anschließend die Erstattung der Rechtsanwaltskosten in Höhe von 652,57 Euro – und hatte damit Erfolg.
Hintergrund: Mietschulden und Kündigung durch einen Rechtsanwalt
Der Mieter hatte die Mieten für Januar und Februar 2023 in Höhe von insgesamt 4.680 Euro nicht beglichen. Infolgedessen beauftragte der Vermieter am 7. Februar 2023 mich, eine fristlose Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug auszusprechen. Nachdem der Mieter die Rückstände beglichen hatte, weigerte er sich jedoch, die Kosten für mein anwaltliches Kündigungsschreiben zu übernehmen.
Argumentation des Mieters
Der Beklagte führte aus, dass die verspäteten Zahlungen auf ein Versehen bei seinem Dauerauftrag zurückzuführen seien. Darüber hinaus habe ihn der Vermieter in einem persönlichen Gespräch nicht direkt auf den Zahlungsrückstand hingewiesen. Aus diesem Grund sei die Beauftragung eines Rechtsanwalts unnötig gewesen und habe gegen die Pflicht zur Schadensminderung verstoßen.
Entscheidung des Amtsgerichts Friedberg: Die Kosten für Rechtsanwälte sind erstattungsfähig
Das Gericht entschied zugunsten des Vermieters und stellte klar, dass der Mieter spätestens ab dem dritten Werktag des Monats mit der Zahlung in Verzug geraten war.
Daher war die Beauftragung eines Rechtsanwalts sinnvoll und notwendig, um die berechtigten Ansprüche des Vermieters durchzusetzen.
Die Richter hoben hervor, dass bei der Bewertung der Notwendigkeit anwaltlicher Unterstützung die Sichtweise einer vernünftig handelnden, wirtschaftlich denkenden Person entscheidend sei. Für private Vermieter ist die Inanspruchnahme eines Anwalts in solchen Fällen völlig nachvollziehbar.
Rechtliche Einschätzung: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, monatliche Kontrollen durchzuführen
Das Gericht führte weiterhin aus, dass Vermieter nicht dazu verpflichtet sind, Mietzahlungen monatlich zu überprüfen oder Zahlungsausfälle umgehend zu erkennen. Vielmehr obliegt es dem Mieter, seine Zahlungspflicht ordnungsgemäß zu erfüllen.
Da keine Anzeichen für ein bloßes Versehen vorlagen und der Vermieter keine Pflicht zur Schadensminderung verletzt hatte, wurde der Mieter zur Erstattung der Anwaltskosten verurteilt. Diese stellen nach Ansicht des Gerichts einen berechtigten Schadensersatzanspruch gemäß § 286 Abs. 1 BGB dar.
Welche Auswirkungen hat das Urteil für Mieter und Vermieter?
Das Urteil hat praktische Auswirkungen für beide Seiten des Mietverhältnisses:
Für Mieter:
- Überprüfen Sie regelmäßig Ihre Mietzahlungen, um Verzugsfolgen zu vermeiden.
- Auch versehentliche Zahlungsfehler führen rechtlich zum Mietrückstand – und können eine fristlose Kündigung rechtfertigen.
- Reagieren Sie umgehend auf Mahnungen oder anwaltliche Schreiben, um zusätzliche Kosten und gerichtliche Schritte zu verhindern.
Für Vermieter:
- Insbesondere private Vermieter dürfen bei mehrmonatigen Mietrückständen direkt anwaltliche Unterstützung in Anspruch nehmen, ohne zuvor mahnen zu müssen.
- Die anfallenden Anwaltskosten können als Schadensersatz vom Mieter gefordert werden.
- In einfachen Fällen und bei bestehender Hausverwaltung kann es dennoch ratsam sein, zunächst das Gespräch mit dem Mieter zu suchen.
Das Urteil verdeutlicht: Klare Kommunikation und eine sorgfältige Überwachung der Zahlungen sind entscheidend, um Konflikte im Mietrecht zu vermeiden. Ich als Rechtsanwalt empfehle sowohl Mietern als auch Vermietern, von rechtssicheren Vorgehensweisen und frühzeitiger anwaltlicher Beratung zu profitieren.
Als Rechtsanwalt für Mietrecht stehe ich Ihnen bei Kündigungen, Zahlungsrückständen und Anwaltskostenfragen zur Seite – professionell, transparent und mit umfangreicher Erfahrung aus zahlreichen Mietrechtsverfahren.
Wie Mieter rechtliche Folgen bei unbeabsichtigten Mietrückständen umgehen können
Ein unbeabsichtigter Mietrückstand kann schnell ernsthafte rechtliche Folgen nach sich ziehen – bis hin zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags. Wer jedoch frühzeitig reagiert und transparent handelt, kann in der Regel größere Probleme vermeiden. Ich, als Rechtsanwalt für Mietrecht, erkläre, welche Schritte Mieter jetzt unternehmen sollten.
Sofortige Kommunikation mit dem Vermieter
- Sobald Sie feststellen, dass die Miete nicht rechtzeitig gezahlt wurde, sollten Sie Ihren Vermieter unverzüglich informieren.
- Eine offene und ehrliche Kommunikation kann Missverständnisse verhindern und zeigt, dass Sie darum bemüht sind, den Rückstand zeitnah auszugleichen.
Ursachen erklären und Lösung anbieten
- Erläutern Sie die Gründe für den Zahlungsverzug – zum Beispiel technische Probleme beim Dauerauftrag oder unerwartete finanzielle Engpässe.
- Zeigen Sie Ihre Kooperationsbereitschaft und bieten Sie aktiv Lösungen an. Vermieter zeigen sich in der Regel verständnisvoll, wenn sie frühzeitig informiert werden.
Ratenzahlungsvereinbarung abschließen
- Wenn der Rückstand nicht sofort beglichen werden kann, sollten Sie eine schriftliche Ratenzahlungsvereinbarung mit dem Vermieter treffen.
- Auf diese Weise können Sie die offene Summe in monatlichen Teilbeträgen zusätzlich zur laufenden Miete begleichen und einem Verlust der Wohnung vorbeugen.
Fristen beachten – Kündigung vermeiden
- Beachten Sie, dass ein Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete oder ein wiederholter Zahlungsverzug eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB rechtfertigen kann.
- Begleichen Sie den Rückstand so schnell wie möglich, idealerweise innerhalb eines Monats nach Mahnung.
Schriftliche Dokumentation sichern
- Bewahren Sie E-Mails, Briefe, Zahlungsnachweise und Vereinbarungen sorgfältig auf.
- Eine lückenlose Dokumentation belegt Ihr Bemühen um eine Lösung und kann im Streitfall vor Gericht von entscheidender Bedeutung sein.
Mietzahlung priorisieren
- Setzen Sie die Mietzahlung an die oberste Stelle Ihrer finanziellen Verpflichtungen.
- Wer seine Mietzahlungen regelmäßig priorisiert, schützt sich langfristig vor rechtlichen Auseinandersetzungen und einer möglichen Kündigung.
Als Rechtsanwalt für Mietrecht berate ich Sie, wenn Sie in Zahlungsverzug geraten sind, und helfe Ihnen, Ihr Mietverhältnis zu sichern. Lassen Sie sich jetzt beraten: Ich prüfe Ihre Situation, erstelle rechtssichere Ratenvereinbarungen und verhindere unnötige Kündigungen oder Räumungsklagen.
Mietrückstände: Diese rechtlichen Optionen stehen mir als Vermieter bei Zahlungsverzug zur Verfügung
Wiederholte Mietrückstände zählen zu den häufigsten Gründen, aus denen Vermieter Kündigungen aussprechen. Wenn ich als Vermieter mit zahlungsunzuverlässigen Mietern konfrontiert bin, kann ich verschiedene rechtliche Schritte einleiten – von der Mahnung bis zur Räumungsklage. Ich berate Sie umfassend zu Ihren Rechten und Handlungsmöglichkeiten im Mietrecht.
Mahnung als erster Schritt
- Wenn die Miete wiederholt ausbleibt, sollte ich den Mieter zunächst schriftlich mahnen.
- Die Mahnung dokumentiert den Zahlungsverzug und schafft eine klare Basis für weitere rechtliche Maßnahmen.
Fristlose Kündigung bei erheblichen Rückstände
- Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine fristlose Kündigung zulässig, wenn der Mieter
- mit der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine in Verzug ist und der Rückstand mehr als eine Monatsmiete beträgt, oder
- über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten im Rückstand ist.
Ordentliche Kündigung als Alternative
- Wenn die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nicht gegeben sind, kommt eine ordentliche Kündigung in Betracht.
- Diese setzt wiederholte oder dauerhafte Zahlungsverzögerungen voraus und muss unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen erfolgen.
- Sie ist oft die geeignete Wahl, wenn ein Mieter dauerhaft unzuverlässig zahlt, ohne dass die Rückstände für eine fristlose Kündigung ausreichen.
Gerichtliche Schritte – Räumungsklage und Zahlungsklage
- Wenn der Mieter trotz Kündigung in der Wohnung bleibt oder die Rückstände nicht begleicht, kann ich eine Räumungsklage einreichen.
- Ziel ist es, sowohl die Räumung der Wohnung als auch die gerichtliche Durchsetzung der ausstehenden Mieten zu erreichen.
Mieter können eine fristlose Kündigung durch Nachzahlung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) abwenden. Sie können jedoch eine ordentliche Kündigung nicht abwenden. Daher empfehle ich, beide Kündigungsarten parallel auszusprechen, um die eigenen Ansprüche abzusichern.
Lassen Sie sich jetzt rechtlich beraten: Ich unterstütze als Rechtsanwalt im Mietrecht Vermieter bei Zahlungsverzug, Kündigung und Räumungsverfahren – schnell, effektiv und bundesweit.