Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum: Wer zahlt welche Reparatur

In der Regel nein. Fenster zählen nach vorherrschender Rechtsauffassung mitsamt Rahmen und Verglasung zum Gemeinschaftseigentum, da sie das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes prägen und Bestandteil der Gebäudehülle sind. Instandhaltung und Erneuerung obliegen daher grundsätzlich der Eigentümergemeinschaft, sofern die Gemeinschaftsordnung die Kostentragung nicht auf den jeweiligen Eigentümer verlagert. Ein eigenmächtiger Austausch ist unzulässig.

Nach der Rechtsprechung ist die Wohnungseingangstür vollständig dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen, da sie die räumliche Trennung zwischen dem gemeinschaftlichen Treppenhaus und dem Sondereigentum darstellt und zugleich die Gebäudegestalt prägt. Dies gilt für Türblatt, Zarge und Schließvorrichtung gleichermaßen. Die Instandhaltung obliegt daher grundsätzlich der Eigentümergemeinschaft. Allerdings können in der Gemeinschaftsordnung abweichende Kostenverteilungen vereinbart sein, was in der Praxis häufig vorkommt, sodass die Prüfung der Teilungserklärung empfehlenswert ist.

Das richtet sich nach dem jeweils betroffenen Bauteil. Tragende Elemente, Abdichtung, Isolierung und Brüstung zählen zum gemeinschaftlichen Eigentum, während Bodenbelag und Innenanstrich in der Regel dem Sondereigentum zugeordnet werden. Liegt ein Schaden an der gemeinschaftlichen Abdichtung vor, obliegt der Gemeinschaft nicht nur deren Instandsetzung, sondern im Grundsatz auch die erforderliche Wiederherstellung des zu diesem Zweck beseitigten sondereigenen Belags. Die genaue Ausgestaltung bleibt im Detail ungeklärt und hängt sowohl von den konkreten Umständen als auch von der jeweiligen Gemeinschaftsordnung ab.

Eine einheitliche Regelung gibt es hierzu nicht. Die in der Wohnung befindlichen Heizkörper werden häufig dem Sondereigentum zugerechnet, gelegentlich jedoch auch dem gemeinschaftlichen Eigentum, da sie Bestandteil der gemeinsamen Heizungsanlage sind. Maßgeblich ist die Teilungserklärung. Kessel, zentrale Steuerungseinrichtungen und Verteilleitungen zählen hingegen immer zum gemeinschaftlichen Eigentum. Vor einem Austausch empfiehlt sich eine Prüfung der genauen Zuordnung, um Auseinandersetzungen bezüglich der Kostenerstattung vorzubeugen.

Die Verantwortlichkeit bestimmt sich nach dem Ort der beschädigten Stelle. Steig- und Hauptleitungen zählen zum gemeinschaftlichen Eigentum, selbst wenn ihr Verlauf durch eine Wohnung führt, weshalb die Gemeinschaft für die Instandsetzung der Leitung aufkommt. Abzweigleitungen zur ausschließlichen Versorgung einer einzelnen Wohnung können ab ihrem Übergang in den Sondereigentumsbereich diesem zugerechnet werden. Für unter Putz verlegte Leitungen gilt im Zweifelsfall die Zuordnung zum gemeinschaftlichen Eigentum. Die Folgeschäden sind davon getrennt zu beurteilen.

Gemäß § 5 Abs. 2 WEG sind zwingend dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sämtliche Bauteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes notwendig sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Hierzu zählen tragende Wände, Geschossdecken, das Fundament, die Dachkonstruktion, die Außenfassade, das Treppenhaus, die zentralen Versorgungsleitungen sowie die Heizungsanlage. Diese Gebäudebestandteile können selbst durch eine Regelung in der Teilungserklärung nicht dem Sondereigentum zugewiesen werden. Lediglich eine abweichende Regelung zur Kostentragung ist zulässig.

Grundsätzlich nicht auf eigene Faust. Die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft, die Maßnahme muss zur Beschlussfassung vorgelegt werden. Ein Anspruch auf Erstattung einer selbst beauftragten Reparatur besteht nur in eng begrenzten Ausnahmefällen, beispielsweise bei einer Notgeschäftsführung zur Abwendung eines unmittelbar bevorstehenden Schadens. Wer ohne diese Voraussetzungen handelt, bleibt in der Regel auf den Kosten sitzen und riskiert Auseinandersetzungen über die Ausführung.

Ja. Die Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung kann festlegen, dass die Instandhaltung bestimmter gemeinschaftlicher Bauteile, beispielsweise der Fenster, von dem jeweils zugeordneten Eigentümer zu finanzieren ist. Das Bauteil verbleibt im Gemeinschaftseigentum, die finanzielle Last trägt jedoch der Einzelne. Darüber hinaus können die Eigentümer gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für bestimmte Kostenarten eine von der üblichen Regelung abweichende Verteilung beschließen. Die Prüfung dieser Bestimmungen ist daher vor jeder Kostenzuordnung zwingend erforderlich.

Der Folgeschaden ist von der Behebung der eigentlichen Schadensursache zu unterscheiden. Für die Instandsetzung des ursprünglichen Schadens an der Leitung ist derjenige verantwortlich, dem die Leitung zugeordnet werden kann. Der Folgeschaden am Sondereigentum, beispielsweise durchfeuchtete Wände oder beschädigte Bodenbeläge, fällt regelmäßig in den Bereich der Gebäude- oder Hausratversicherung. Wer letztendlich für die Kosten aufkommen muss, richtet sich nach dem bestehenden Versicherungsschutz und danach, ob ein Verschulden festzustellen ist. Die versicherungsrechtliche Situation sollte zeitnah geklärt werden.

Für Eigentümer vor einer selbständig veranlassten Reparatur und stets dann, wenn die Gemeinschaft die Erstattung von Kosten verweigert. Für Gemeinschaften und Verwaltungen vor umfangreichen Instandsetzungsmaßnahmen an gemischt zugeordneten Bauteilen wie Balkonen, Fenstern oder Leitungen sowie bei der Ausarbeitung von Kostenverteilungsbeschlüssen. Da die Zuordnung vom Zusammenspiel aus § 5 WEG, der Teilungserklärung und möglichen Beschlüssen abhängt, legt eine rechtzeitige Prüfung Fehlerquellen offen, bevor Kosten anfallen oder ein Beschluss anfechtbar wird.