Das Miet- und Wohnungseigentumsrecht umfasst alle Rechtsnormen, die sich unmittelbar oder mittelbar auf Miete, Pacht und Wohnungseigentum beziehen.
Das Mietrecht umfasst im Wesentlichen das Wohnraummietrecht und das Gewerberaummietrecht. Dabei kann zwischen Mietern und Wohnungseigentümern bzw. deren beauftragten Verwaltern zu Meinungsverschiedenheiten kommen. Dabei geht es in der Regel um Kündigungen, Mängel an der Mietsache und deren Beseitigung, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungen, bauliche Maßnahmen, Kaution und Reparaturen.
Davon zu trennen ist das Wohnungseigentumsrecht, in dem es vor allem um die Klärung von Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander geht. Anfechtungsklagen, Streitigkeiten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und einzelnen Wohnungseigentümern über die Durchsetzung von Hausgeldansprüchen, Instandhaltungsrücklagen und Verwaltervergütungen sind hier die üblichen Problemstellungen.
Für Ihren individuellen Einzelfall erbringen wir Rechtsberatung nur im Rahmen eines verbindlichen Beratungsauftrages, d.h. auf der Grundlage vorheriger vollständiger Informationen durch Sie und gegen Entgelt.
Gerne können Sie vorab unverbindlich und kostenlos bei uns anfragen, was eine Beratung oder sonstige Dienstleistung kosten würde, um sich ein entscheidungsfähiges Bild zu machen.
Das Mietrecht ist ein umfangreiches und komplexes Rechtsgebiet. Es befasst sich hauptsächlich mit dem Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter. Der Vermieter verpflichtet sich gegen Entlohnung, dem Mieter das Mietobjekt für eine bestimmte oder unbegrenzte Zeit zu überlassen. Der Mieter wird in diesem Fall zum Besitzer des Objekts, während der Vermieter Eigentümer bleibt. Die gesetzlichen Regelungen zum Mietvertrag sind in § 535 bis § 597 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegt. Grundsätzlich ist es möglich, fast alles zu vermieten. In diesem Artikel werden das Mietrecht bei Wohn- und Gewerberaummietverhältnissen behandelt. Die Unterscheidung zwischen Wohn- und Gewerberaum ist hierbei entscheidend. Neben dem Mietverhältnis gibt es auch rechtliche Fragen in anderen Bereichen, wie dem Maklerrecht sowie Fragen zum Wohnungseigentum, Verfahrens- und Vollstreckungsrecht. Wir bieten Ihnen unsere Hilfe bei der Gestaltung Ihres Mietvertrags an, um ihn gerichtsfest zu machen oder spezielle Bestimmungen zu vereinbaren.
Im Mietverhältnis für Wohnraum genießt der Mieter besonderen Mieterschutz. Nach Artikel 14 Absatz 1 Satz 1 des Grundgesetzes (GG) ist sein Besitz an der Wohnung verfassungsrechtlich geschützt. Das bedeutet, dass er im Allgemeinen niemanden, einschließlich dem Eigentümer, in die Wohnung lassen muss. Der Vermieter ist auch in seinem Kündigungsrecht eingeschränkt, da die Kündigungsfrist normalerweise 3 Monate beträgt und nicht zum Nachteil des Mieters verlängert werden kann.
Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich jedoch, je länger der Mietvertrag besteht. Es gibt jedoch bestimmte Fälle, in denen der Vermieter ein besonderes Kündigungsrecht hat, zum Beispiel bei Zahlungsverzug seitens des Mieters. Die vereinbarte Monatsmiete, auch Mietzins genannt, ist am dritten Tag nach Monatsbeginn fällig. Die Höhe der Miete wird von den Parteien selbst in ihrem Mietvertrag festgelegt. Der Vermieter hat jedoch das Recht auf eine Mieterhöhung, die jedoch nur innerhalb der gesetzlich erlaubten Grenzen erfolgen darf, in der Regel durch eine Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete, die sich in Städten oft an dem kommunalen Mietspiegel orientiert.
Das Recht des Vermieters, die Miete zu erhöhen, muss gewisse Grenzen einhalten und darf höchstens alle 3 Jahre erfolgen. Der Mieter hingegen kann keine Mietminderung verlangen, wenn die Miete aufgrund eines sinkenden Mietspiegels niedriger wird.
Es ist nicht unüblich, dass Modernisierungsmaßnahmen in Wohnungen durchgeführt werden, um den Komfort und die Energieeffizienz zu verbessern. Allerdings können solche Maßnahmen auch zu einer Erhöhung der Miete führen. Der Vermieter darf die Modernisierungsumlage auf höchstens 8% der Monatsmiete begrenzen. In der Regel ist der Mieter verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden und den Handwerkern Zugang zur Wohnung zu gewähren. Es ist jedoch wichtig, dass die Bauarbeiten nicht über ein zumutbares Maß hinausgehen. Wenn es berechtigte Gründe gibt, kann der Mieter Widerspruch einlegen. In jedem Fall muss der Vermieter den Mieter über geplante Modernisierungsmaßnahmen und die daraus resultierende Mieterhöhung informieren.
Die Eintragung von Wohneigentum erfolgt im Grundbuch, ähnlich wie bei freistehenden Immobilien. Dabei gilt das Eigentumsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und insbesondere das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als relevant. Ein charakteristisches Merkmal von Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern ist die Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese verwaltet das Gemeinschaftseigentum, wie zum Beispiel den Grund und Boden, eine zentrale Heizung oder einen gemeinsamen Garten. Entscheidungen über die Angelegenheiten der Gemeinschaft werden auf der Eigentümerversammlung getroffen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann entweder selbst die Immobilie verwalten oder einen externen Hausverwalter beauftragen, der einen Wirtschaftsplan, eine Jahresabrechnung und einen Vermögensbericht erstellt.
Falls Sie Probleme bei der Eigentümerversammlung haben, stehen wir Ihnen gerne zur Seite. Wir helfen Ihnen, Ihre Interessen in der Wohneigentümergemeinschaft durchzusetzen.
Bei Gewerberaummietverträgen gelten die Mietrechtsregelungen genauso wie bei Wohnraummietverträgen. Allerdings gibt es im Gewerbemietrecht keinen speziellen Schutz für gewerbliche Mieter, im Gegensatz zu Wohnraummietverträgen. Dennoch gibt es Ausnahmen für sogenannte Werkwohnungen. Sollte ein Mieter seine Wohnung hauptsächlich gewerblich nutzen, kann ihm gekündigt werden, auch wenn er die Wohnung gleichzeitig bewohnt. Eine geschäftliche Nutzung liegt beispielsweise vor, wenn ein Teil der Wohnung als Geschäftsadresse oder Homeoffice genutzt wird. Ob eine Nutzung als Wohn- oder Gewerberaum vorliegt, ist von den individuellen Umständen abhängig.
Ein Makler übernimmt die Vermittlung zwischen Vermietern und Mietern (oder Käufern und Verkäufern bei Eigentumswohnungen) und kann von beiden Seiten beauftragt werden. Das Maklerrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt und weitere Voraussetzungen und Pflichten des Maklerberufs sind in der Gewerbeordnung (GewO) geregelt. Eine Maklererlaubnis wird vom Gewerbeamt erteilt. Der Interessent schließt mit dem Makler einen Vertrag ab, in dem der Provisionsanspruch des Maklers erst entsteht, wenn durch seine Vermittlung ein Mietvertrag zustande kommt. Die Suche nach einer geeigneten Immobilie und die Höhe der Provision richten sich in erster Linie nach den Vereinbarungen im Maklervertrag. Falls keine Regelung zur Maklerprovision getroffen wurde, gilt die ortsübliche Vergütung. Gemäß dem Bestellerprinzip muss derjenige die Maklerprovision bezahlen, der den Makler beauftragt hat. Der Makler hat umfangreiche Hinweis- und Aufklärungspflichten und bei Vertragsschluss per Telefon oder online besteht ein Widerrufsrecht. Aufgrund der Komplexität des Maklerrechts empfiehlt es sich, bei Problemen einen Anwalt zu konsultieren, insbesondere wenn es um die eigenen vier Wände geht.
Als Experten für Miet- und Wohneigentumsrecht stehen wir Ihnen in allen Belangen zur Verfügung. Das Mietrecht ist aufgrund ständiger Rechtsprechung und kontinuierlicher Gesetzesreformen ein dynamisches und komplexes Gebiet. Durch unsere umfassende Beratung erhalten Sie eine rechtlich sichere Basis. Unsere Tätigkeiten umfassen unter anderem:
Wir bieten Ihnen umfangreiche Dienstleistungen für Vermieter und Mieter an.
Es gibt verschiedene Arten von Mietverträgen, darunter unbefristete Mietverträge, befristete Mietverträge (z.B. auf bestimmte Zeit) und Gewerbemietverträge für Geschäftsflächen.
Durch geschickte Fragestellungen können potenzielle Mieter identifiziert werden, die möglicherweise nicht in der Lage sind, das Mietverhältnis ordnungsgemäß zu erfüllen. Bei der Auswahl der Fragen ist jedoch Vorsicht geboten, da nicht alle Fragen erlaubt sind. Falls das Mietverhältnis für den Vermieter unzumutbar wird, zum Beispiel aufgrund von Mietrückständen, Schäden an der Wohnung oder aus anderen Gründen, kann eine Kündigung des Mietverhältnisses in Erwägung gezogen werden. In einem solchen Fall kann auch ein Räumungsverfahren eingeleitet werden.
Wenn es Mängel am Mietobjekt gibt, hat der Mieter das Recht auf Minderung. Diese Mängel können zum Beispiel Schimmel oder eine defekte Heizung sein. Der Mieter kann die Minderung ankündigen, und eine Bestätigung vom Vermieter ist nicht erforderlich. Allerdings gibt es unterschiedliche Richtlinien der Gerichte bezüglich der Höhe der Minderungsquote.
Der Makler hat Anspruch auf Provision, wenn er erfolgreich eine Vermittlung vorgenommen hat. Eine erfolgreiche Vermittlung liegt vor, wenn der Miet- oder Kaufvertrag aufgrund der Tätigkeit des Maklers zustande gekommen ist. Die Höhe der Provision wird gemäß dem vereinbarten Maklervertrag festgelegt. Sollte der Vertrag nach der Vermittlung geändert werden, kann sich dies auch auf die Höhe der Provision auswirken.
Es besteht die Möglichkeit, dass entweder der Vermieter/Verkäufer oder der Mieter/Käufer die Provision für den Makler übernimmt. In der Praxis ist es jedoch üblich, dass der Mieter/Käufer für die Bezahlung verantwortlich ist. Bei einer vereinbarten Maklercourtage wird die Provision zwischen den Parteien hälftig geteilt.
Es ist grundsätzlich nicht erlaubt, eine Mietwohnung für gewerbliche oder berufliche Zwecke zu nutzen. Es gibt jedoch Ausnahmen für Tätigkeiten, die im Rahmen des normalen Wohnens stattfinden, wie z.B. Dienstbesprechungen, Telefonate oder Büroarbeiten. Dabei darf die berufliche Nutzung jedoch nicht die eigentliche Nutzung als Wohnraum überwiegen. Wenn die Wohnung hauptsächlich und damit gegen den Vertrag für berufliche Zwecke genutzt wird, kann der Mieter sein besonderes Mieterschutzrecht verlieren.
Die übliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt in der Regel 3 Monate. Vereinbarungen im Mietvertrag, die den Mieter benachteiligen und eine kürzere Kündigungsfrist festlegen, sind nicht gültig. Im Gegensatz dazu verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter entsprechend, wenn die Mietdauer länger ist.
Der Vermieter kann eine Mieterhöhung verlangen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder einem Anstieg der Betriebskosten steigt. Auf der anderen Seite kann der Mieter die Miete nur dann mindern, wenn eine Senkung der Betriebskosten vorliegt.
Montag bis Freitag 8:00–18:00 und nach Vereinbarung
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