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Wegmessung und Teilflächenverkauf bei Eigentumswohnungen erklärt
Fachbeitrag im Miet- & Wohnungseigentumsrecht
Wegmessung und Teilflächenverkauf bei Eigentumswohnungen erläutert
Beim Eigentum an einer Eigentumswohnung gehört Ihnen nicht nur Ihre einzelne Wohneinheit, sondern auch ein ideeller Anteil am gesamten Grundstück – das sogenannte Gemeinschaftseigentum; für Unternehmer, Investoren und Wohnungseigentümer kann es daher relevant werden, dass Teile dieses Grundstücks verkauft oder neu vermessen werden sollen.
Ein derartiger Vorgang wird als Wegmessung bezeichnet: Dabei wird eine Teilfläche des Grundstücks vermessungstechnisch bestimmt und rechtlich abgetrennt, etwa wenn eine Kommune, ein Nachbar oder ein Projektentwickler Flächen erwerben möchte.
Der Verkauf von Teilflächen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist jedoch rechtlich komplex und erfordert in der Regel die Zustimmung aller Eigentümer sowie eine Anpassung der bestehenden Teilungserklärung.
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche rechtlichen Voraussetzungen gelten, welche Risiken bestehen und wie eine rechtssichere Umsetzung gestaltet werden kann.
Teilflächenverkauf innerhalb der WEG: Zustimmung sämtlicher Eigentümer erforderlich
Beim Verkauf von Grundstücksanteilen innerhalb einer Eigentumswohnung gilt ein grundlegender Grundsatz: Alle Wohnungseigentümer müssen zustimmen, weil jeder einen ideellen Anteil am gesamten Grundstück besitzt; wird eine Teilfläche, etwa im Rahmen einer Wegmessung, veräußert, berührt das unmittelbar die Rechte aller Miteigentümer.
Viele Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht können durch Mehrheitsbeschluss getroffen werden, doch auf den Verkauf von Grundstücksteilen findet dies keine Anwendung, da es sich hierbei juristisch um eine Verfügung und damit um die Übertragung von Eigentum handelt.
Der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlt für solche Verfügungen in der Regel die Beschlusskompetenz; ein Mehrheitsbeschluss wäre daher rechtlich unwirksam und bleibt auch bei Zustimmung der Mehrheit nichtig und ohne rechtliche Wirkung.
Nur in seltenen Ausnahmefällen kann aus dem sogenannten Treueverhältnis innerhalb der Gemeinschaft eine Zustimmungspflicht folgen, und dies nur, wenn die Verweigerung des Verkaufs zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen für die gesamte Gemeinschaft führen würde.
Für Unternehmer und Investoren ist es deshalb entscheidend, frühzeitig alle Eigentümer einzubeziehen und eine rechtssichere Lösung zu erarbeiten.
Besondere Aspekte bei Straßengrund und Wegmessungen
Eine Besonderheit tritt auf, wenn im Zusammenhang mit einer Eigentumswohnung oder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein Teil des Grundstücks für öffentliche Zwecke – etwa für einen Gehweg oder den Straßenbau – benötigt wird; in solchen Konstellationen kann die rechtliche Beurteilung vom gewöhnlichen Regelfall abweichen.
Teils wird vertreten, dass die Abtretung von Grundstücksflächen an die öffentliche Hand eine zulässige Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung darstellen kann, insbesondere wenn die Maßnahme dem Gemeinwohl dient oder aufgrund gesetzlicher Vorgaben erforderlich ist.
Für Unternehmer und Investoren ist dies besonders relevant: In diesen Ausnahmefällen könnte unter bestimmten Voraussetzungen ein Mehrheitsbeschluss innerhalb der WEG ausreichen, obwohl es sich formal um eine Verfügung über Eigentum handelt.
Gleichwohl ist diese Rechtsfrage nicht abschließend geklärt und stark einzelfallabhängig; Faktoren wie die Größe der betroffenen Fläche, die wirtschaftlichen Folgen und bestehende vertragliche Regelungen sind dabei von entscheidender Bedeutung.
Eine gründliche Prüfung durch einen Rechtsanwalt im Bau- und Immobilienrecht ist daher unerlässlich, um rechtliche Risiken zu minimieren und die Wirksamkeit der Maßnahme zu gewährleisten.
Die Aufgaben des Verwalters beim Verkauf von Teilflächen
Im Kontext einer Eigentumswohnung und der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nimmt der Verwalter eine zentrale organisatorische Funktion wahr. Grundsätzlich gilt jedoch: Dem Verwalter fehlt die automatische Vertretungsmacht, um Grundstücksteile im Namen der Wohnungseigentümer zu veräußern.
Das heißt, ohne eine entsprechende Ermächtigung darf er keine rechtsverbindlichen Erklärungen abgeben oder Verträge unterzeichnen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Für Unternehmer und Investoren ist dies relevant, weil unwirksame Vertretungshandlungen erhebliche rechtliche Risiken nach sich ziehen können.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bietet jedoch eine praktikable Lösung: Die Eigentümergemeinschaft kann die Befugnisse des Verwalters gemäß § 27 Abs. 4 WEG erweitern. Mit einem entsprechenden Beschluss kann der Verwalter befugt werden, den Verkauf von Teilflächen im Namen der Eigentümer zu regeln.
Insbesondere bei größeren Wohnanlagen mit vielen Beteiligten führt dies zu deutlichen Effizienzgewinnen, da nicht jeder Eigentümer persönlich beim Notar erscheinen muss.
Eine eindeutige und rechtssichere Gestaltung dieser Vollmachten bleibt jedoch unerlässlich.
Eine anwaltliche Beratung im Bau- und Immobilienrecht sorgt dafür, dass die Vertretung wirksam ist und der Verkaufsprozess reibungslos durchgeführt werden kann.
Befugnis des Verwalters bei Teilflächenverkäufen
Beim Verkauf von Grundstücksteilen im Zusammenhang mit einer Eigentumswohnung greift die Praxis häufig auf eine vom Verwalter erteilte Ermächtigung zurück. Dieses Vorgehen erlaubt eine zügige und rechtssichere Abwicklung, insbesondere bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG).
Die Ermächtigung nach § 185 BGB stellt eine rechtsverbindliche Zustimmung der Eigentümer dar. Die Gemeinschaft bevollmächtigt den Verwalter, ein bestimmtes Rechtsgeschäft im Namen aller Eigentümer vorzunehmen.
Eine derartige Ermächtigung ist besonders relevant, wenn die öffentliche Hand (z. B. eine Kommune) Flächen benötigt und notfalls sogar Enteignungsrechte denkbar sind. In solchen Fällen kann eine freiwillige Übertragung durch die Eigentümergemeinschaft wirtschaftlich und strategisch ratsam sein.
Ein zentraler rechtlicher Aspekt betrifft das sogenannte Sondereigentum. Befindet sich auf der betroffenen Teilfläche etwa eine Garage oder ein Raum, der einem einzelnen Eigentümer zugeordnet ist, lässt sich diese Fläche nicht ohne Weiteres veräußern.
In solchen Konstellationen muss das Sondereigentum zunächst rechtlich aufgehoben und im Grundbuch gelöscht werden. Erst danach kann die Fläche dem Gemeinschaftseigentum wieder zugeordnet und anschließend veräußert werden.
Ablauf im Grundbuch bei Verkäufen von Teilflächen und bei Wegmessungen
Beim Verkauf von Grundstücksteilen im Zusammenhang mit einer Eigentumswohnung hat das Grundbuch eine herausragende Bedeutung. Es hält verbindlich die Eigentumsverhältnisse sowie bestehende Rechte und Belastungen fest und ist damit entscheidend für eine rechtssichere Abwicklung.
Im Zuge eines Teilflächenverkaufs wird üblicherweise zunächst eine Auflassungsvormerkung eingetragen; diese sichert den Anspruch des Käufers auf die Übertragung des Eigentums und verhindert eine gleichzeitige Veräußerung durch Dritte.
Besonderheit bei Wohnungseigentümergemeinschaften: Die Vormerkung ist einheitlich für alle Miteigentumsanteile einzutragen; eine getrennte Eintragung für einzelne Einheiten kommt nicht in Betracht.
Ein weiterer zentraler Aspekt ist die sogenannte Lastenfreistellung: Grundstücke sind häufig durch Grundpfandrechte, etwa aus Bankdarlehen, belastet, und beim Verkauf einer Teilfläche muss sichergestellt werden, dass diese unbelastet übertragen wird.
In vielen Bundesländern kommt hierbei das Unschädlichkeitszeugnis zum Tragen: Dieses behördliche Dokument bestätigt, dass die Veräußerung der Teilfläche die Sicherheiten der finanzierenden Kreditinstitute nicht beeinträchtigt und ermöglicht so teils den Verzicht auf die Zustimmung einzelner Gläubiger, wodurch das Verfahren beschleunigt wird.
Für Unternehmer ist eine strukturierte rechtliche Begleitung im Immobilienbereich unerlässlich, um Verzögerungen und rechtliche Risiken im Grundbuchverfahren zu vermeiden.
Lassen Sie Wegmessungen, Beschlussfassungen und die Grundbuchabwicklung fachkundig begleiten. Wir unterstützen Sie dabei, komplexe WEG-Strukturen rechtssicher zu gestalten und Risiken beim Immobilienverkauf zu minimieren.